حسام عقبایی در نشست خبری شابش و گفتگو با خبرنگاران:

هر دولتی که روی کار آمده، استراتژی مخصوص به خود را در املاک پیاده سازی کرده است

هر دولتی که روی کار آمده، استراتژی مخصوص به خود را در املاک پیاده سازی کرده است
به گزارش شابش؛ رئیس اتحادیه مشاورین املاک کشور پس از معرفی شابش به مطبوعات کشور، شروع پاسخ دادن به سوالات خبرنگاران کرده و به صورت تخصصی به برخی مسائل مرتبط بین اقتصاد و حوزه املاک پرداخت. با شابش همراه باشید.

آقای عقبایی آیا فکر نمیکنید در حال حاضر مشاورین املاک بسیار سنتی هستند و عزیمت آنها به فضای مجازی مشکل ساز است؟
عقبایی: به نظر من بالاخره باید از یک جایی شروع کنیم. در حال حاضر هم ما در ابتدای کار هستیم و به مرحله گذار هم نرسیده ایم. ما بر اساس سیاست گذاری که در اتحادیه مشاورین املاک و بر اساس قانون است پیش میرویم. چه در قانون تجارت چه در قانون دلالی و چه در قانون صنفی، مرجع رسمی برای تنظیم قراردادهای عادی، اتحادیه صنف مشاورین املاک و اعضای آن است. سایت هایی مثل شابش قصد پشت سر گذاشتن مشاورین املاک یا ترویج معاملات بدون واسطه را ندارند. اینجا یک نکته ای وجود دارد که باید به آن پرداخت. برخی به من میگویند حذف واسطه چه مشکلی دارد؟ من قبلا هم گفتم که ما باید فرهنگ سازی کنیم. ببینید ما در حوزه مشاوره یا مثلا بیمه در کشور ضعیف هستیم. در کشورهای توسعه یافته مردم در تمامی ابعاد از کوچک و بزرگ خود را تحت پوشش بیمه قرار میدهند. اما در کشور ما بیمه شخص ثالث که اجباری هم هست توسط خیلی از مردم نادیده گرفته میشود. نتیجه این میشود که خیلی از افراد به دلیل همین عدم بیمه در زندان هستند و ستادهای خیریه باید برای این افراد پول جمع کنند تا از زندان آزاد  شوند. خب این هزینه ها میتواند در جاهای دیگر خرج شود و در بخش های دیگر به مردم کمک شود، اما به دلیل فرهنگ اشتباه در این بخش مورد استفاده قرار میگیرد. ما حتی وقتی که میخواهیم یک کالای مصرفی را خریداری کنیم، از افرادی که قبلا این کالا را خریداری کردند مشورت میگیریم. مثلا آیا فلان برند گوشی خوب است یا بد؟ اما در حوزه های دیگر این مشاوره کمتر صورت میپذیرد. مثلا در بخش خانواده کم کم دارد جا می افتد که زوج های جوان قبل از ازدواج به مشاوره بروند، البته بماند که برخی با دید تمسخر به آن نگاه میکنند.
در حوزه مشاورین املاک هم همین مشکل را داریم، ما باید مردم را عادت بدهیم تا مشاوره را یک ابزار ضروری در زندگی خود قلمداد کنند. من بر اساس منافع صنفی نمیگویم حذف واسطه بد است، شما به کشورهای توسعه یافته هم نگاه کنید متوجه میشوید حاکمیت این کشورها به هیچ وجه توصیه ای برای معامله بدون واسطه نمیکند. مشاوره در این کشورها باعث بالا رفتن ضریب امنیت میشود نه اینکه صرفا چند خط روی کاغذ نوشته شود. لذا تایید مجموعه شابش یا مجموعه های دیگر، با شرط عدم حذف مشاورین املاک دارای پروانه صنفی معتبر است.
بخش دیگری از جواب شما این است که در حال حاضر با همین روشهای سنتی برای درج آگهی ملک، هزینه های زیادی از جیب مشاورین املاک میرود. اما در فضای مجازی بخشی از هزینه های آنها کاهش پیدا میکند، در عین اینکه با سرعت بیشتری به نتیجه میرسد. یادم است زمانی که داشتیم سامانه کد رهگیری را در کشور پیاده سازی میکردیم، برای فضای سنتی کشور خصوصا در شهرستان ها و نقاط دورافتاده این سامانه بسیار سخت و ثقیل بود. اما در حال حاضر مشاهده میکنیم در کنار مرز افغانستان هم به سامانه اطلاعات املاک و مستغلات متصل هستند و کد رهگیری را دریافت میکنند. بنابراین من ورود به فضای مجازی را نه یک تهدید بلکه یک فرصت میدانم. ما باید به دنبال اجرای صحیح این عملیات باشیم و به صورت اصولی جلو برویم. هم ما و هم مجموعه شابش مراقب این موضوع هستیم تا هم به صنف ضربه وارد نشود و هم منافع مردم به خطر نیفتد و هم ضریب امنیت مردم بالا برود. 


قرار بود در مدت کوتاهی شاهد رونق بازار ملک باشیم اما نوسانات بازار ارز دوباره باعث شد مردم به سمت سرمایه گذاری در بخش ارز و طلا بروند. نظر شما در این خصوص چیست؟
حسام عقبایی: از آنجا که یک اقتصاد پایدار در کشور حاکم نیست و مبانی اقتصادی ایران یک مبنای پایا و مانایی ندارد و برنامه جامعی برای اقتصاد در کشور موجود نیست، بنابراین اکثر پیش بینی ها و گمانه زنی ها تحت تاثیر شرایط مقطی صورت میپذیرد. بر همین اساس پیش بینی ما این بود که بر اساس سیاست هایی که دولت اتخاذ کرده است، با سرعت بیشتری از رکود عبور کنیم و به نظر من این اتفاق از ابتدای سال 95 تا آبان ماه صورت پذیرفت و تعداد معاملات در تهران 18 درصد افزایش یافت. اما در آذر ماه شاهد کاهش حدود 2 هزارتایی حجم معاملات نسبت به ماه مشابه در سال 94 شدیم. برخی به من گفتند که زمستان باعث این مشکل شده است؟ من گفتم خیر، طبق تجاربی که داشتیم ممکن است رهن و اجاره آپارتمان با ورود به فصل سرما دچار کاهش شود، اما خرید و فروش ملک در فصل زمستان در برخی سال ها افزایش هم داشته است. دلیل آن به نظر من بخش سرمایه گذار است که در حال حاضر باید ورود پیدا کند، اما به دلیل تغییر و تحولات بازار اقتصاد پاپس کشیده ند. در 11 روز اول دی ماه 18.549 قرارداد خرید و فروش خانه در سطح کشور داشتیم که این رقم در مدت مشابه سال گذشته 34000 هزار بوده است. این یعنی حدود 40 درصد معاملات خرید و فروش آپارتمان نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. با این آمار میتوانیم بگوییم دچار یک بازگشت به رکود شده ایم! با این وضع هم باز بنده فکر میکنم تعداد معاملات در سطح تهران تا انتهای سال به صورت نسبی افزایش پیدا خواهد کرد، اما اینکه به کل کشور تسری پیدا کند را ضعیف میبینم. در حووه قیمت هم من این آرامش را به مردم میدهم که افزایش قیمت ملک را تا بهار 96 نخواهیم داشت.


عدم افزایش قیمت ها حتی تا بهار 96 به علت انتخاب ریاست جمهوری است؟
عقبایی: بله قطعا انتخابات ریاست جمهوری بازار ملک را ساکن خواهد کرد و بازه زمانی آن معمولا بین 1 ماه قبل از انتخابات و 1 ماه بعد از انتخابات است.


توصیه شما به مردم در خصوص وضعیت فعلی بازار املاک و به طور کلی خرید و فروش ملک چیست؟
رئیس اتحادیه مشاورین املاک کشور: واقعا وضعیت دنیا دگرگون شده و حتی از یک دهکده جهانی هم کوچکتر شدیم. من این آمارها را که به شما میدهم، شما به راحتی میتوانید آنها را در اینترنت بررسی کنید و در صورت تناقض به من گوشزد کنید. حرف من اینست که مردم آگاه هستند و نمیشود آنها را گول زد. بنده پیش بینی میکنم تا تابستان 96 ثبات قیمت داریم و برای بعد از تابستان 96 هم همینجا به مردم اعلام میکنم هیچ خبری از سونامی و جهش قیمت در بازار ملک نیست. بازار املاک با بازار ارز و طلا متفاوت و بسیار مقاوم تر است. به نظر من افرادیکه در این ثبات قیمت تصمیم به خرید آپارتمان و حتی سرمایه گذاری دارند، فرصت خوبی برای آنها ایجاد شده است.


آقای عقبایی نظر شما درباره وضعیت مسکن در دولت قبل و دولت فعلی چیست؟ 
عقبایی: انتقادی که من به دولت قبلی و فعلی دارم عدم پیروی از یک برنامه جامع مسکن است. تمامی دولت هایی که بعد از انقلاب اسلامی روی کار آمده اند متاسفانه بر اساس برنامه جامع و چشم انداز پیش نرفتند. وزرای ذیربط بر اساس سلایق و علایق خودشان پیش رفتند، در صورتیکه حداکثر 10-15 درصد مانور برای تغییر برنامه ها و تاکتیک مجاز است. تغییر استراتژی هم که اصلا مجاز نیست، اما ما میبینیم استراتژی دولت فعلی با دولت قبل بسیار متفاوت است. این برای یک دولت ضعف بزرگی میباشد که در زمینه هایی مانند بهداشت و مسکن تغییرات اساسی صورت بپذیرد. در دولت بعدی هم همینطور است و مشخص نیست بر اساس سیاست های دولت فعلی اقدامی انجام دهد. دلیل آن اینست که هیچ دولتی طبق برنامه جامع و چشم انداز پیش نمیرود.
در خصوص دولت یازدهم باید بگویم تمام تلاش مسئولین این بود که مسکن مهر را به پایان برسانند. به نظر من تلاش خودشان را دارند میکنند اما منابع مالی ای که دولت در طول 3/5 سال به سمت خودرو و خرید کالا سوق داد، باعث عدم اولویت بندی صحیح شد. دولت اگر منابع مالی را به سمت مسکن مهر میبرد و این پروژه را تمام میکرد قاعدتا بهتر از دادن تسهیلات به خودروسازان بود که علاوه بر تولید خودرو و ترافیک شهر، باعث افزایش بدهی مردم و کمبود جای پارک در شهر شوند. لذا اگر این پول در بخش مسکن تزریق میشد دغدغه های مقام معظم رهبری که تامین مسکن دهک های پایین جامعه بود برطرف میشد. مسکن مهر ممکن است مزایا و معایبی داشته باشد اما دولت فعلی باید سیاست های خود را به سمت تکمیل این پروژه هدایت میکرد. رئیس جمهور هم در آخرین مصاحبه خود اظهار داشت در بخش مسکن کار جدی و مهمی که بتواند پاسخگوی مطالبات مردم باشد صورت نپذیرفته است. من امید دارم که دولت یازدهم در حوزه مسکن اجتماعی که مسکن استیجاری هم میتواند یکی از زیرمجموعه هایش باشد، در چند ماه باقیمانده تا انتهای دولت، استارت مناسبی بزند.


نظر شما درمورد تعادل قیمت در بازار مسکن و سوداگری ها چیست؟
رئیس اتحادیه مشاورین املاک کشور: بزرگترین سوداگران مسکن بانک ها هستند و واقعا سوداگرتر از بانک ها در حوزه اقتصاد ایران در دهه اخیر وجود ندارد. بنده چندین بار قبلا هم گفتم که بر اساس ماده 4 قانون بانکداری، ورود بانک ها به حوزه خرید و فروش اموال غیرمنقول و یا ساخت و ساز ممنوع است، اما میبینیم بانک ها وارد بخش هولدینگ های ساختمانی شده اند. مجلس شورای اسلامی و سازمان بازرسی کل کشور باید با جدیت بیشتری به این تخلفات بپردازند. الان هم که دولت اعلام کرده اموال مازاد بانک ها باید فروخته شود، بانک ها در فروش این مازاد هم اهتمامی نمی ورزند.
60-70 درصد شاخص تعیین قیمت ملک در بازار ایران، قیمت زمین است و مابقی به مصالح ساختمانی مربوط است. از دلایلی که قیمت مسکن در کشور بالاست، قیمت زمین است و متاسفانه ما مدیریت زمین در کشور نداریم. بنده به معاون اول رئیس جمهور پیشنهاد دادم که وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و بنیاد مسکن یک ستادی را تشکیل دهند تا یک مدیریت خوب و مناسب در بخش زمین داشته باشیم. مطمئن باشید در صورت تشکیل این ستاد و حتی ورود بخش هایی مثل جهاد کشاورزی و سازمان اراضی میتوانیم شاهد کاهش قیمت زمین هم باشیم.
ما اگر کارمندی را در نظر بگیریم که زیر 2 میلیون تومان حقوق داشته باشد، 45 سال طول میکشد تا بدون نوسانات تورم، با پس انداز پولش صاحب خانه شود. این سازگار با عدالت اجتماعی نیست. ریشه این امر هم به نظر من اتخاذ سیاست های مالی و پولی غلط و سوداگرانه در مسکن است و باید با اقتصاد مقاومتی به مبارزه این سیاست ها برویم. اقتصاد مقاومتی اصلی ترین اقتصادی است که میتواند در حوزه مسکن که وابستگی به خارج و تحریم ها ندارد، موثر واقع شود و کاهش قیمت تمام شده مسکن را برای ما میسور نماید.  

چرا در مسکن کف و سقف قیمت در حال حاضر وجود ندارد؟
عقبایی: به نظر من الان هم سقف و کف قیمت وجود دارد و از بین نرفته است اما در کل بخواهیم به این موضوع نگاه کنیم، بخش مسکن مرجعی برای تعیین سقف و کف قیمت ندارد. بنده بارها هم گفتم که بر اساس قاعده فقهی تسلیط، مردم بر اموال غیرمنقول خود مسلط هستند بنابراین نهادهای نظارتی نمیتوانند برای مسکن قیمت تعیین کنند. مثلا شما خانه ای که از پدربزرگ تان به شما به ارث رسیده را در اختیار دارید. مشاور املاک قیمت این خانه را 100 میلیون برآورد میکند اما شما اظهار میدارید چون این ملک یادگاری پدربزرگ تان است زیر 500 میلیون نمیفروشم. در اینجا هیچ نهاد قانونی نمیتواند بیاید و بگوید باید 100 میلیون بفروشی. اما همین فرد اگر پرتقالی را به جای 4000 هزارتومان، به قیمت 6000 هزارتومان بفروشد تعزیرات جلو میاید و جلوی او را میگیرد.
بازار مسکن باید خود کنترلی داشته باشد. تنها راه کنترل قیمت مسکن، افزایش ساخت و ساز آپارتمان، ایجاد بازار رقابتی و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا است. ما نسبت به دنیا دارای درصد مالکیت 67 درصد هستیم که بالاست. از مابقی این افراد که مستاجرند، 13 درصد در خانه های سازمانی زندگی میکنند و این یعنی 20 درصد از مردم ایران مستاجرند. یک نکته ای که باید به آن توجه شود اینست که نباید فکر کرد چون 70 درصد مالک هستند وضعیت خوبی دارند. این 70 درصد هم مشکل مسکن دارند. در کشورهای توسعه یافته درصد مالک و مستاجر 50 درصد و مساوی است، اما دغدغه مسکن در این کشورها بسیار پایین تر از کشور ماست. چرا؟ چون رشد نامتعارف در قیمت مسکن وجود ندارد. جالب است بدانید در کشور کره 75 درصد مردم مستاجرند چون 13 سال است اجاره خانه افزایش پیدا نکرده، از مستاجر بودن خودشان ناراحت نیستند. در این کشورها مسکن تبدیل به کالا شده و انگیزه ای نیست تا کسی ملک بخرد اما در ایران مسکن همچنان سرمایه است. امروز به محض اینکه کسی بچه دار میشود به فکر تهیه خانه است چون قیمت مسکن در 19 سال گذشته 90 برابر شده است! این موارد نشان میدهد که باید یک برنامه جامعی داشته باشیم و دولت ها طبق آن پیش بروند. 

ارسال نظر