نیاز کشور به 25 میلیون واحد مسکونی در سال 1400

نیاز کشور به 25 میلیون واحد مسکونی در سال 1400
بر اساس آمارهای رسیده، جمعیت کل ایران در سال 1400، نزدیک به 92 میلیون نفر و جمعیت شهر نشین ها به 80 میلیون نفر خواهد رسید. اگر متوسط افراد خانوار در سال 1400 را 3.6 در نظر بگیریم، کشور ما نیاز به تولید 25 میلیون واحد مسکونی خواهد داشت. شابش قصد دارد با استفاده از نظرات دو نفر از کارشناسان حوزه مسکن و املاک، این موضوع را تجزیه تحلیل کند. با ما همراه باشید تا نظرات آقایان ایرج رهبر و ابولحسن میرعمادی را در خصوص این آمارها جویا شویم.

ایرج رهبر با تاکید بر آمایش سرزمین گفتگوی خود را شروع کرد:
در هیچ یک از طرح های اخیر ملک و مسکن، آمایش سرزمینی مورد توجه قرار نمیگیرد و 
همیشه شهرهای روستایی و کوچک مورد بی توجهی قرار میگیرند. مهاجرت از روستاها به سمت شهر افزایش یافته و این افزایش اختلالاتی را در برنامه ریزی بوجو آورده است. برخی روستاها مازاد عرضه دارند و در مقابل، کلان شهرها دیگر توان تولید بیشتر از این مقدار را ندارند.

ایرج رهبر در خصوص آمارهایی که اذعان دارند 23 میلیون واحد مسکونی در کشور داریم گفت:
باید این مسئله را به صورت تاریخی محاسبه کرد. در سال 86 حدود 70 هزار هکتار بافت فرسوده در آمارها محاسبه شد در حالیکه بین بافت فرسوده و نوساز تفاوت است! این مقدار باید از ارقام واقعی جدا شود و خانه های فرسوده و کلنگی در طرح نوسازی قرار بگیرند. امروز قشر ضعیف کشور ما از مازاد مسکن سودی نمیبرند و همین باعث میشود آمارها به صورت غیر واقعی احساس میشوند. اگر این آمارها باز هم به همین منوال انتشار یابند، موجب برنامه ریزی های اشتباهی خواهند شد. مسئله بعدی عدم هماهنگی بین دولت هاست. هر دولتی که سر کار میاید برنامه های دولت قبل را پشت گوشی می اندازد و کار خود را انجام میدهد. به همین دلیل مشاهده میکنیم مسکن مهر به سرانجام نرسیده است.


ابولحسن میرعمادی نیز در این خصوص گفت: آمارها میگویند هم ‌اکنون ۲۳ میلیون واحد و آپارتمان در کشورمان وجود دارد اما مشکل آنجا رقم میخورد که این مقدار در اختیار اقشار فرودست جامعه نیست. برخی از واحدهای مسکونی فعلی فرسوده شده اند و آپارتمان های زیر 15 سال نیز به دلیل تغییر قوانین و معادلات اقتصادی تخریب میشوند. ما باید به صورت تحلیلی به عوامل رونق و رکود حوزه املاک و مسکن بپردازیم. قیمت مسکن از دو عامل روانی و واقعی متاثر میشود. تاثیر روانی حدود 25 و تاثیر واقعی حدود 75 درصد است. در برخی سالهای اخیر، سود سرمایه گذاری در بخش مسکن به 40 درصد رسید و سود بانکی 20 درصد بود. این مسئله نشان میداد که بازار مسکن دچار رونق کاذب بود، زیرا هنگامیکه قیمت به نقطه‌ای غیر قابل دسترس برای متقاضیان مصرفی می‌رسید، منحنی شروع به نزول می‌کرد و دیدیم که طی 5 سال اخیر قیمت ملک و  مسکن سیر نزولی داشت.


ایرج رهبر در پاسخ به این پرسش که آیا میتوانیم در سال 1400 به مقدار 25 میلیون واحد آپارتمان برسیم افزود:
از این دست آمارها در سال های گذشته هم داشتیم. مثلا در سال 86 آماری منتشر شد مبنی بر کمبود 1.5 میلیون واحد مسکونی در ایران. در آن سال آمار ازدواج افزایش یافت و ما باید بر ساخت و ساز مسکن اضافه میکردیم اما اصلا نتوانستیم نیاز جامعه را برآورده کنیم. بعد از عدم موفقیت در آن سال، برنامه ریزی جدید صورت پذیرفت تا در عرض 10 سال(تا سال 96)، 15 میلیون واحد آپارتمان به کشور افزوده شود.  اما نتیجه چه شد؟ بعد از 9 سال از این برنامه ریزی و پروژه مسکن مهر، هنوز نتوانستیم به این درجه دست پیدا کنیم و دولت های مختلف نتوانستند با حمایت از تولیدکنندگان و ادامه روند انبوه سازی به این آمار برسند. ما حتی در زمان رونق هم نتوانستیم بیشتر از 300 هزار واحد بسازیم. برای بهبود و تغییر وضعیت، نهادهای مختلف باید با هماهنگی فعالیت کنند. نظر من اینست که اگر به نیمی از اهداف هم دست پیدا کنیم رضایت بخش است.


ابولحسن میرعمادی نیز گفت: مسکن و ملک، جزء نیازهای استراتژیک شهروندان محسوب میشوند و ما باید با مهار رکود و حباب به آن سر و سامان دهیم. به نظر من الان زمان خوبی برای این انجام این پروسه است، زیرا بازار در حالت گذار قرار دارد. برای شروع پیشنهاد میکنم ضوابط شهرسازی را به صورت بلند مدت و با واقعیتهای شهرنشینی تعریف کرده و در آینده این قوانین را تغییر ندهیم.
مسئله بعد ساخت و ساز بانک هاست. به عقیده من بانک ها باید تولید را به دست مهندسان متخصص بسپارند. ساختمان ها نیز بیمه شده تا خریداران از کیفیت و رعایت اصول استاندارد خانه ها اطمینان حاصل نمایند. قیمت ها نیز باید به صورت دقیق و بر اساس واقعیت های اقتصادی برآورد شوند تا موجب ایجاد حباب های دوره ای نشوند.


ایرج رهبر در انتها نیز در خصوص آمایش سرزمین صحبت کرد:
ا
مروزه تهران و شهرهای مشابه، فراتر از ظرفیت خود جمعیت پذیرفته اند و این امر منجر به تراکم فروشی میشود. ما میبینیم برخی از روستاها و شهرستان های کشور خالی از جمعیت اند، اما در برخی کوچه های تهران بیش از 1000 نفر ساکن هستند. اگر در حال حاضر فکری به حال آمایش سرزمینی بکنیم، مسیر راحت تری را پیش رو خواهیم داشت. البته برخی تمام مسئولیت ها را به گردن وزارت راه و شهرسازی می اندازند اما حقیقت این است که سایر وزارتخانه ها هم مسئولند.

ارسال نظر