گلپا مدیر آژانس املاک من و تو:

90 درصد نوسانات بازار ملک دست مشاورین املاک است

90 درصد نوسانات بازار ملک دست مشاورین املاک است
امروز یک میزگرد تخصصی و جذاب با آقایان گلپا و محمودی در آژانس املاک من و تو داشتیم. آقای گلپا مدیر عامل و آقای محمودی مدیر قراردادهای آژانس املاک من و تو هستند. پیشنهاد میکنیم برای خواندن این گفتگوی جذاب با شابش همراه باشید.

آقای گلپا از چه زمانی وارد حوزه املاک شدید؟
گلپا: بنده قبلا در کار ساخت و ساز بودم. در حقیقت عمو و پسر دایی من معمار هستند و من هم از زمانیکه 7-8 سالم بود پای ساختمان با ساخت و ساز آپارتمان آشنا شدم. از همان دوران تا سال 83 تجربه های زیادی در خصوص ساخت و ساز آپارتمان و خانه کسب کردم و در همین زمینه فعالیت هایی هم انجام دادم. اما در خصوص املاک باید بگویم از سال 83 وارد آن شدم. اول در خیابان فرشته با حاج آقای علاءالدینی همکاری میکردم، بعد از آن با آقای محسنی و بعد از آن در زعفرانیه با آقای صمدی همکاری داشتم. پس از این همکاری ها بود که در آژانس املاک من و تو حضور دارم و حدود 9 ماه است که در اینجا مدیریت میکنم.


حوزه فعالیت شما چه مناطقی میباشد؟
گلپا: حوزه فعالیت ما بیشتر منطقه یک است و به جرات میتوانم بگویم به 80 درصد منطقه یک آشنایی کامل دارم. البته معاملات خوبی هم در مناطق دیگر مانند: منطقه دو، منطقه نه، منطقه یازده، منطقه بیست و دو، شهر ری، و.... داشته ام. ما مشاور املاک هستیم و هر خریدار یا فروشنده خانه ای از هر کجای شهر به اینجا بیاید، سعی میکنیم او را راهنمایی کنیم و بهترین گزینه را به او پیشنهاد کنیم.


نظر شما در مورد این حرفه چیست؟
گلپا: به نظر من این حرفه یک حرفه مردانه است. زیرا شما را همانطور که بالا میبرد ممکن است بر زمین هم بکوبد. به نظر من مشاورین املاکی در این حوزه موفق هستند که به صورت جدی تشنه این کار باشند نه اینکه با آن بازی کنند. هر کسی که با حوزه املاک بازی کرده است نتیجه آن را هم دیده است.
افرادی در این حوزه موفق هستند که اطلاعات کاملی در خصوص ویژگی های آپارتمان و ملک داشته باشند. مثلا باید بدانند برای ساخت هر مسکن و ملک از چه مصالحی استفاده شده است یا هر ملکی دارای چه نوع نقشه ای است. در حقیقت ما برای فروش موفق یک ملک ابتدا باید آن را بشناسیم تا بتوانیم آن را به خوبی توصیف کنیم.


شاید هم برای وجود همین افراد بی تخصص است که بازار ملک دچار نوسان میشود؟
گلپا: بله دقیقا همین است. دست زیاد شده است و افراد غیر متخصص هم در این میان وارد حوزه املاک شده اند. فرض کنید یک مالک اینجا میاید و میخواهد ملک خود را به فروش یا اجاره برساند. من باید قیمت واقعی ملک را بگویم در غیر اینصورت بازار را بهم میریزم. واضح تر بخواهم بگویم فرض کنید یک مالک، آپارتمانی را به یک مشاور املاک برای فروش معرفی میکند. قیمت واقعی این ملک متری 11 میلیون است. اگر مشاور ملاک، تازه وارد و غیر حرفه ای باشد به مالک میگوید: "من این خانه را بالاتر از قیمت بازار و متری 15 میلیون برای شما میفروشم." در حقیقت یک مشاور املاک غیر حرفه ای به دلیل جذب مشتری و دریافت کمیسیون بیشتر، بازار را خراب میکند. این عدم تخصص از این مسئله نشات میگیرد که هر کسی اعم از بازنشسته یا فارغ التحصیل یا هر کس دیگری که بیکار است وارد حوزه املاک شده است.




آیا در حال حاضر بازار خراب است؟
گلپا: من به خراب بودن بازار اعتقاد ندارم. در حقیقت شیوه خودمان را با توجه به وضعیت بازار باید تغییر بدهیم. افراد حرفه ای به جای غر زدن و ناامیدی به  دنبال تغییر روش هستند.
من به خودم به هیچ وجه اجازه نمیدهم بعد منفی داشته باشم و به دیگران هم این بعد منفی را انتقال دهم. در غیر اینصورت بقیه مشاورین املاک هم به من نگاه میکنند و این نگاه منفی همینطور گسترش پیدا میکند. اگر من آژانس املاک خودم را بتوانم گرم نگه دارم، از همین بازار هم میتوان استفاده های خوبی کرد. من سعی میکنم با گذاشتن جلسات تخصصی با مشاورین خودم به دنبال راهکارهای مختلف برای استفاده از بازار باشم. ما باید فرهنگ سازی داشته باشیم.


پس به نظر شما نا به سامانی های بازار ملک به چه دلیل است؟ مثلا نوسانات قیمت در بازار ملک.
گلپا: بله، بعضی مواقع مشاهده میکنیم قیمت های ملک بالا میرود. اما دلیلش را نمیدانیم. به نظر من 90 درصد بازار ملک دست مشاورین املاک است. وقتی مالکی بیاید و قیمت ملک خود را 10 میلیون بالاتر از حد نرمال ارائه دهد، این وظیفه مشاور املاک است که او را متقاعد کند قیمت ملک او غیر واقعی است. اگر نتواند او را قانع کند، پس نباید روی ملک او کار کند تا مالک مجبور بشود قیمت را پایین بیاورد. اما اکثرا اینکار را نمیکنند! مشاورین املاک غیر حرفه ای فقط به دنبال کمیسیون هستند و نمیبینند با این کارشان دارند پشتوانه املاک را تخریب میکنند.


وضعیت معاملات شما نسبت به سال گذشته چه طور بوده است؟
گلپا: یک سری مسائل در املاک من بوجود آمد که باعث تغییراتی در معاملات ما شد. مثلا این چندماه تعطیلی ها پشت هم بود و باعث میشد ساکنین این منطقه که وضع مالی خوبی هم دارند به مسافرت های خارجی بروند. بنابراین به نظر من سال گذشته وضعیت املاک بهتر بود. البته بعضی مشاورین املاک و بنگاه های مسکن امسال بهتر کار کردند و باید شرایط آنها را هم در نظر بگیریم.


آیا شما به فضای مجازی اعتقاد دارید و در این بسترها فعالیتی انجام داده اید؟
گلپا: بله قطعا اما به نظر من هنوز فضای مجازی به طور کامل جا نیفتاده است. مثلا سایت هایی مثل دیوار و شیپور نسبت به چند سال گذشته بسیار وضعیت بهتری پیدا کرده اند و ما هم در آنها تبلیغات خود را انجام میدهیم، زیرا با هزینه های هنگفت خود را در میان مردم جا انداختند. سایت های دیگری که از آنها استفاده میکنیم آلونک و شابش هستند که به صورت تخصصی در حوزه املاک کار میکنند، اما اینکه چه زمانی به صورت کامل بین مردم جا می افتند هنوز مشخص نیست. ما اولویت مان سایت های اینترنتی است و قبل از اینکه در روزنامه های همشهری آگهی ملک انتشار دهیم، به سراغ سایتهایی مثل آاونک و شابش و دیوار میرویم.




محمودی: ببینید هر آگهی در روزنامه همشهری 25 تومان برای ما تمام میشود. ما حدودا در هر هفته 100 آگهی ملک هم اگر بدهیم، دور و بر 1 میلیون تومان میشود! تازه سال جدید قیمتش بیشتر هم خواهد شد. اما در مقابل واقعا همشهری برای ما بازدهی چندانی ندارد. به نظر من همشهری باید بیاید و یک سایت بزند و از اسم خودش برای ارتقاء این جریان استفاده کند.


همشهری در خصوص موارد گوناگونی آگهی میگذارد و ساماندهی و تخصصی کردن اینهمه دسته بندی تقریبا غیرممکن است. بهتر نیست بگوییم هر دسته و هر صنف یک سایت تخصصی جدا داشته باشند؟
گلپا: بله آقای محمودی. بالاخره این افرادی هم که تا الان زحمت کشیده اند و سایت تخصصی ملک راه اندازی کرده اند نباید طرد شوند. ما باید به جای همشهری به این افراد که مقداری از راه را طی کرده اند راهنمایی هایی کنیم تا سریعتر به هدف برسند.




محمودی: بله درست است اما بحث من سر شهرت همشهری است. همشهری در بین مردم جا افتاده است و بین مردم سریعتر مورد پذیرش قرار میگیرد. اما اگر سایت هایی مثل سایت شابش بتوانند خود را در بین مردم جا بیاندازند خب قطعا از آنها استقبال میکنیم. به نظر من اول از همه باید بین مردم جا بیفتید و برای این کار باید روی تبلیغات خود سرمایه گذاری کنید. حتی اگر آگهی های خود را پولی هم بکنید هیچ مشکلی وجود نخواهد داشت، مسئله مهم شناخت مردم از سایت شما به عنوان یک مرجع خرید و فروش ملک است.


چند وقت پیش آقای عقبایی اظهار داشتند سایت هایی مثل دیوار باید از بین بروند زیرا آسیب های زیادی را به حوزه املاک وارد کردند. نظر شما چیست؟
گلپا: بله درست است. سایت دیوار به صورت تخصصی روی ملک کار نمیکند. من معذرت میخواهم اما وقتی وارد سایت دیوار میشوید از جوراب گرفته تا همه چیز در آن پیدا میشود. دیگر کم مانده آدم را برای فروش بگذارند! البته مشکل اصلی دیوار و سایت هایی از این دست آنجاست که مشاورین املاک را حذف میکنند.
مالک، یک آپارتمان و ملکی را برای فروش در دیوار میگذارد و خریدار هم با دیدن آن آپارتمان با او تماس میگیرد. این دو به دلیل اینکه نمیخواهند کمیسیون پرداخت کنند، خودشان با هم توافق میکنند بدون اینکه کد رهگیری بگیرند. حال فرض بگیرید این فروشنده همین قرارداد را با چند نفر دیگر انجام دهد! حال چه میشود؟ علاوه بر بوجود آمدن مشکلات، خریداران و فروشندگان ملک هم به دلیل ترس، کمتر معامله انجام خواهند داد و بازار ملک دچار تشنج خواهد شد.
آقای عقبایی راست میگویند. سایت هایی مثل آلونک و سایت شما به صورت تخصصی روی ملک کار میکنند و مالکان نمیتوانند روی آنها آگهی ملک بگذارند. این سایت ها هیچوقت دچار مشکل نمیشوند چون به صورت تخصصی و اصولی به فعالیت میپردازند.


ما در شابش تمامی آگهی ها را از طریق مشاورین املاک معتبر درج میکنیم و افراد عادی نمیتوانن در سایت ما آگهی را به صورت مستقیم انتشار دهند.
گلپا: بله این روند بسیار خوب است به شرط اینکه خدمات خود را افزایش دهید و بیشتر در بین مردم جا بیفتید. ما قطعا به دنبال وب سایت هایی که در زمینه ملک به صورت تخصصی فعالیت میکنند هستیم و از آنها حمایت میکنیم. شما باید برند خودتان را گارانتی کنید. این گارانتی از طریق آموزش مشاورین املاک، خدمات مفید، پشتیبانی و... صورت بپذیرد. به طور مثال وقتی ماشین شما خراب میشود، باید ماشین خود را به سمت شرکت های خودروسازی داخلی ببرید، اما وقتی یک بنز یا تویوتا داشته باشید و ماشین شما خراب بشود، آنها به سمت شما می آیند تا ماشین تان را تعمیر کنند. پشتیبانی شما هم همینطور باید باشد. مسلما سایت هایی مثل دیوار نمیتوانند این خدمات را ارائه بدهند زیرا در زمینه خاصی فعالیت نمیکنند. اما شما میتوانید با پشتیبانی از ما این موارد را انجام بدهید. 




محمودی: به نظر من از آنجا که در موج سوم تکنولوژی هستیم، دیوار هم دارد فعالیت خودش را انجام میدهد. سایت هایی مثل دیوار از یک لحاظ خوب هستند و از یک لحاظ بد. در موج سوم واسطه ها حذف میشوند و دیوار هم همینکار را دارد انجام میدهد. دیوار در راستای موج سوم دارد وظایف خود را به خوبی انجام میدهد، اما اگر از دیدگاه املاک بخواهیم به این قضیه نگاه کنیم خیر! شاید سایت هایی مثل دیوار بتوانند در معاملاتی که حجم مالی کمی دارند موفق باشد. مثلا گوشی موبایل. اما آیا در حجم های بالاتر و میلیونی و میلیاردی هم میتواند موفق باشد؟ آیا بدون واسطه میتوانند از سندسازی یا کیفیت زمین اطلاعاتی کسب کنند؟
به نظر من نباید به دنبال این باشیم که جلوی موج سوم را بگیریم. باید بتوانیم دنیای الکترونیک را کنترل و ساماندهی کنیم. وقتی یک سایتی در حوزه املاک ساخته شود و با مشاورین املاک معتبر ارتباط برقرار کند و همچنین خرید و فروش خانه فقط از طریق آنها صورت بپذیرد، قطعا این مشکل حل خواهد شد.


با تشکر از شما. آیا نکته ای دارید که در پایان عنوان کنید؟
گلپا: بله، تقاضای من از آقای عقبایی و شما این است که شایعات را از بازار ملک جمع آوری کنید. به طور مثال در زمان توافق برجام، برخی میگفتند باید از طریق ارز معاملات را انجام دهیم. من خیلی در این خصوص وقت گذاشتم و تحقیق کردم. اما متوجه شدم روش درستی نیست و آنهایی هم که این مسیر را رفتند اکثریت شکست خورند. شایعه دیگر قیمت های نجومی برخی املاک است که بازار را خراب میکند. برای رفع شایعه ها باید یک خبرگزاری خوب که بلندگوی اتحادیه باشد ساخته شود. آنموقع است که منِ مشاور املاک وقتی شایعه میشنوم به خبرگزاری سایت شابش مراجعه میکنم تا به صحت و سقم قضیه پی ببرم. من تقاضا دارم در وب سایت خودتان از این خبرگزاری استفاده کنید.




محمودی: من اعتقاد دارم سازندگان، فروشندگان و افرادی که در زمینه ساخت و ساز فعالیت میکنند باید به حق خود قانع باشند و با تغییر قیمت بازار را به هم نزنند. مثلا ما به عنوان مشاور املاک اعلام میکنیم قیمت زمین در فلان جا متری 3 میلیون است. دیگر نباید این قیمت تغییر کند و مشاورین املاک غیر متخصص به خاطر جذب مشتری و کمیسیون قیمت را تغییر دهند. تقاضای من نظارت و ساماندهی این مسائل است.

ارسال نظر