رونق چند سال پیش در حوزه املاک دیگر تکرار نخواهد شد

رونق چند سال پیش در حوزه املاک دیگر تکرار نخواهد شد
به گزارش شابش؛ امروز مهمان آقای مهدی عسگری، مدیر جوان و تحصیلکرده آژانس املاک ونک ویلا هستیم. ایشان دارای مدارک لیسانس عمران و فوق لیسانس سازه به ترتیب از دانشگاه های علم و صنعت و خواجه نصیر هستند و چندین سال در حوزه املاک و ساخت و ساز سابقه فعالیت دارند.

با سلام. آقای عسگری از چه زمانی وارد حوزه املاک شدید و فعالیت خود را شروع کردید؟
به نام خدا و با سلام. فکر میکنم که حوالی سال های 90-91 بود که با نیت مدیریت پیمان وارد این صنعت شدیم و قرار شد ملک 5 طبقه ای را برای متعاملین خودمان بسازیم. متاسفانه در همان زمان بود که با مسائلی مانند کم کردن تراکم در شهرداری هم مواجه شدیم. در این ملکی که قرار شد بسازیم، تصور ما بر 5 طبقه بود که متوجه شدیم در حقیقت توهم ما بود!!( با خنده). به جای 5 طبقه، به ما 3 طبقه 50 درصد دادند و کار ما خیلی سخت شد. خلاصه با کلی تلاش و زحمت که در شهرداری صورت دادیم، توانستیم 4 طبقه 60 درصد بگیریم و و ملک کلنگی را با همان جواز به فروش برسانیم. بعد دیدیم که با همین وضعیت و با این دردسرها،برای مالک سود 100 درصد بدست آمده است!! یعنی این ملک را ما با هزینه 700 میلیون تومان خریده بودیم اما در عرض 9 ماه به قیمت 1 میلیارد و 400 میلیون به فروش رفت! من قبلا به عنوان مشاور و طراح ساختمان در پروژه ها فعالیت میکردم اما دیدم در خرید و فروش ملک پتانسیل بیشتری نهفته است. بنابراین با همین دیدگاه که این بخش از بازار پتانسیل بیشتری دارد وارد حوزه املاک شدم.


در آژانس املاک "ونک ویلا" از چه زمانی شروع به کار کردید؟
ما یک آژانس املاک در سال 91 به اسم برنا تاسیس کردیم اما به دلیل اینکه هزینه های مستغلات آنجا با درآمدمان توازن نداشت، تصمیم گرفتیم که راه دیگری را انتخاب کنیم و از سال 93 بود که با آقای کنده کار در آژانس املاک ونک ویلا آشنا شدیم و با هم همکاری میکنیم. در حال حاضر هم بنده مباشر جواز هستم.


نظرتان راجع به شغل و حرفه تان چیست؟
افرادیکه در حوزه املاک، سال های 85 تا 90 را درک کردند، کار کردن در وضعیت فعلی برایشان بسیار سخت است اما برای ما که بعد از آن سالها وارد مسکن شدیم، وضعیت نرمال تر و معقول تر است. به طور مثال ما در حال حاضر مشاورین قدیمی ای داریم که معتقدند اگر زیر 1 میلیون تومان کمیسیون برای کاری بگیرند، بهتر است هیچ سرویسی برای خریدار یا فروشنده ملک انجام ندهند و فقط به صورت تلفنی کار را جلو ببرند. به معنای دیگر توقعشان زیاد است و به کم راضی نمیشوند.اما حقیقت این است که این طرز کار کردن پاسخگوی نیاز فعلی بازار مسکن نیست. البته بنده نمیخواهم بگویم وضعیت فعلی مناسب است و حتی برخی افراد که میگویند بازار املاک وضعیت خوبی دارد، خیلی دوست دارم به صورت شخصی با آنها گفتگو کنم تا دلیلشان را برای این حرف بدانم، ولی امیدی که به آینده داریم و جمعی از دوستانمان که دور هم جمع شده ایم، ما را مجاب به ادامه فعالیت میکند و امیدوارم ان شالله در آینده وضعیت بهتر بشود. بهتر است بگویم رضایت خاطر ما را به ادامه کار ترغیب میکند نه رضایت اقتصادی.


وقتی با برخی مشاورین املاک گفتگو میکنیم، اظهار میدارند وضعیت املاک در رکود نیست بلکه به وضعیت نرمال رسیده است. این مشاورین میگویند بازار اشباع شده و در جای اصلی خودش قرار گرفته است. آیا شما با این حرفها موافقید؟
به نظرم بله، این یک حرف درستی است. یک زمانی بود که مشاورین املاک از صفر شروع میکردند و بعد از مدتی سه یا چهار ساله برای خود آپارتمان میخریدند. اما در حال حاضر چنین موقعیتی برای یک مشاور املاک فراهم نمیشود. شاید در کشورهای دیگر با تسهیلاتی که میدهند چنین مسئله ای صورت بپذیرد اما در کشور ما حداقل در حال حاضر مقدور نیست که همکاران ما مثلا با سه سال کار در این بازار به اندوخته ی لازم برای خریدن یک واحد در تهران دست پیدا کند مگر در موارد استثنایی. خصوصا ما که تازه وارد اینکار شده ایم باید بدانیم که آن بازار دیگر تکرار نخواهد شد و باید برای رسیدن به رونق، خودمان تلاش کنیم، مانند کارمندی که صبح تا شب کار و تلاش میکند. بنابراین من این جمله را قبول دارم که سوداگری مسکن و ملک دورانش تمام شده است.




حوزه کاری شما کدام مناطق است؟ 
هر مشاور املاکی معمولا در منطقه مخصوص خود تواناتر است اما وضعیت بازار طوری نیست که ما فقط در یک منطقه کار کنیم. ما در مناطق 3 تا 6 به صورت تخصصی کار میکنیم اما در محله های دیگر هم فعالیت میکنیم و نزدیک 30 درصد از معاملات ما در مناطقی غیر از حوزه تخصصی مان صورت میپذیرد.


اگر بخواهید سال گذشته را با امسال مقایسه کنید، تعداد معاملات شما در این دو سال چه تغییری داشته است؟
ارائه این مقایسه سخت است. من ابتدا یک مقدمه خدمت شما عرض میکنم. هنگامیکه بچه های هر یک از رشته های فنی میخواهند یک جامعه ای را آنالیز آماری کنند، معمولا تعداد این جامعه آماری باید بالاتر از 30 نفر باشد تا بگویند نتیجه این تجزیه تحلیل را میتوانیم به مجموعه های بزرگتر تعمیم بدهیم.
حال به حوزه املاک برگردیم. ما در سال 92 مشاهده میکردیم مثلا یک آگهی ملک 15 بار و یک آگهی دیگر 22 بار زنگ خور داشت. در آن زمان تعداد زنگ خورها به حدی بود که میتوانست مقایسه شود، اما در حال حاضر یکی از مشاورین املاک ما میگوید از "آگهی الف" فقط 2 بار زنگ خور داشتیم، مشاور بعدی میگوید از "آگهی ب" هیچ زنگی دریافت نکردیم و مشاور دیگری میگوید از "آگهی ج" 3 زنگ داشته ایم. خب در این شرایط نمیشود با معیار درستی بگوییم کدام آگهی بهتر بوده است؟ آیا میتوانیم بگوییم آن آگهی که 3 زنگ خور داشته، واقعا از آگهی 2 زنگ خورده بزرگتر و بهتر است؟! قطعا خیر. چون ممکن است چشم یک مشتری به آگهی ای به صورت اتفاقی در بالای روزنامه خورده باشد و همینطوری یک زنگی زده باشد! بنابراین وقتی مقایسه بین 20 و 30 است میتوانیم نتیجه درستی بگیریم اما مقایسه بین 1 و 2 ممکن است اتفاقی باشد و ارزشی ندارد. وقتی زنگ خورها در حد نرمال باشند میتوانیم بررسی کنیم مثلا تعداد زنگ خور واحد های مسکونی 20 تا است، اما زنگ خور واحد های اداری به بیش از 30 زنگ میرسد. بر همین اساس میتوانیم پیش بینی کنیم فصل موقعیت اداری شروع شده است. با توجه به این توضیحات و به طور کلی اگر بخواهم به سوال شما جواب بدهم، میگویم معاملات ملک ما نسبت به سال گذشته تقریبا نصف شده است اگر چه این مقایسه با توجه به توضیحات فوق چندان معنی دار نیست.


شاید منطقه فعالیت هم در این امر دخیل باشد. برخی مشاورین املاک در نقطه های دیگر تهران با شما هم نظر هستند و میگویند معاملات ما نصف شده؛ اما برخی دیگر میگویند وضعیت بهتر شده است.
 به نظر من جواب این سوال هم به مقدمه جواب قبلی ام مرتبط است. وقتی آمار و اطلاعات، حداقل و مینیموم باشد نمیتوان با قاطعیت در مورد کل یک منطقه نظر داد. البته بله ممکن است یک مشاور املاک یک معامله ملک انجام بدهد که همان معامله از لحاظ عرفی تا 6 ماه برای او کافی باشد اما به طور کلی نمیشود بدون داده های استاندارد آماری، بازار املاک را تجزیه تحلیل کرد.


در حال حاضر خرید و فروش ملک بیشتر است یا رهن و اجاره؟
خرید و فروش ملک که میتوانم به جرات بگویم حتی در طول چند ماه هم که بخواهیم آمار ارائه بدهیم، از تعداد انگشتان یک دست هم کمتر است! مهمترین عامل این وضعیت هم فاصله گرفتن قیمت ملک از دستمزدهاست. به همین دلیل بیشتر معاملات حول محورِ خرید و فروش آپارتمان هم در واقع یک نوع تهاتر است تا خرید. مثلا یک ملک پدری بوده که دو برادر میخواهند آن را بفروشند و در یک جای دیگر دو خانه کوچکتر بخرند.
کسی که بیاید و با درآمد خودش و یک وام بخواهد ملک و آپارتمانی بخرد، بسیار کمیاب است. این درحالیست که ما در تهران و در یکی از بهترین مناطق اداری-تجاری آن قرار گرفته ایم.


لطفا به صورت اجمالی نظر خود را در خصوص بازار املاک و مسکن بیان کنید
جایی خواندم که 6.7 الی 7 درصد از آپارتمان های مسکونی تهران خالی از سکنه هستند که این عدد 2 برابر نرخ جهانی است. اگر 100 هزار واحد مسکونی در تهران را با فرض اینکه هر واحد 100 متر است، خالی از سکنه فرض کنیم، با قیمت متوسط اتحادیه که 4 تا 4 میلیون و نیم است به عدد 40 تا 45 هزار میلیارد تومان میرسیم. 45 هزار میلیارد تومان فقط در تهران و به صورت راکد خوابیده است و به جای اینکه متعاملین در آن ساکن شوند، به اصطلاح باد درون آن میپیچد!(با خنده). 
حالا یک مرحله بالاتر میرویم. بودجه کل کشور 320 هزار میلیارد تومان است و فقط در تهران 45 هزار میلیارد پول خوابیده است. با این حساب یک هشتم بودجه کشور به صورت بتن و آهن بلا استفاده در سطح تهران قرار گرفته است. پس باید بدون شک عنوان کنیم که یکی از عوامل مهم رکود اقتصاد، بخش مسکن و ملک است.




سوال بعدی که شاید بیشتر به حوزه اقتصاد مربوط باشد تا حوزه شما اینست که آیا شما هم معتقدید که بالا رفتن قیمت ملک، منجر به رونق حوزه املاک خواهد؟
متاسفانه ما در کشوری زندگی میکنیم که سرانه مطالعه در کشور بین 2 الی 12 دقیقه است. بنابراین در کشور ما هیجانات و تاثیرپذیری زیاد بوده و خیلی راحت درگیر جو میشویم. بنده معتقدم که افزایش قیمت مسکن در کوتاه مدت باعث تاثیرات مثبت بر روی کارکرد مشاورین املاک خواهد شد اما در بلند مدت و در فاز بعدی، رکود دیگری را رقم خواهد زد.


آیا به بازاریابی در فضای مجازی و اینترنت اعتقاد دارید و حرکتی در این خصوص انجام داده اید؟
هیچکدام از فعالان اقتصادی نمیتوانند نسبت به فرایندی که منجر به کاهش هزینه آنها میشود بی تفاوت باشند. به نظر من بازاریابی اینترنتی تنها بازاریابی است که در آینده باقی خواهد ماند. یعنی حتی بیلبوردهای تبلیغاتی هم در کشورهای غربی در حال کوچک و هوشمند شدن هستند و آنها هم متوجه شده اند که به روش سنتی نمیتوان پیش رفت. باید بپذیریم ورود ملاکان و سرمایه گذاران قدیمی و به تبع آن مشاورین املاک قدیمی و سنتی به فضای مجازی سخت است و فعلا از نظر ایشان به راحتی جواب نمیدهد، اما برای مصرف کنندگان و کسانی که به دنبال خرید خانه یا رهن و اجاره آپارتمان میگردند، شاید مهمترین بازاری که درآینده برایشان متصور میشود همین است.
خیلی از همکاران ما که اعتقادی به این روش ندارند، به این علت است که به روش سنتی و تلفنی معاملات را انجام میدهند. اما ورود به این حوزه ناگزیر است و مشتریان اختصاصی همین افراد هم تا چند سال آینده با گوشی هوشمند خود وارد این فضا خواهند شد و رقبای جدید دوستان قدیمی خود را به هر حال میبینند.


برخی سایت های غیر تخصصی وجود دارند که در آنها همه چیز به فروش گذاشته میشود و افراد عادی هم میتوانند در هر زمینه ای آگهی بگذارند. این امر منجر به مشکلاتی از قبیل کاهش امنیت در بخش املاک میشود. آیا شما هم موافقید؟
مردم ممکن است به خرده کمیسیونی که به مشاورین املاک میدهند توجه کنند و بگویند خب این مقدار را هم ندهیم تا هزینه هایمان پایین بیاید. اما اگر بیاییم از منظر اتحادیه یا وزارت بازرگانی به این ماجرا نگاه کنیم، قضیه فرق خواهد کرد. مثلا همین بحث چندوقت پیش بود که نقش مشاور املاک کم رنگ تر بشود و دفتر ثبت اسناد برخی از وظایف مشاورین املاک را انجام دهد تا نیازی به مبایعه نامه نباشد، اما این مسئله صورت نپذیرفت زیرا آنها توان انجام کار ما را ندارند. 
اگر فرض بگیریم مردم بخواهند به صورت رندوم و تصادفی و در سایت هایی مثل دیوار با هم ارتباط برقرار کنند، خب این یک بازاریابی شبکه ای نامنظم است اما آیا این بهترین کاری است که میشود انجام داد؟ در این سبک واسطه حذف شده، اما به چه قیمتی؟ برخی میگویند کار مشاور املاک، حرفه ای و کارشناسی شده نیست اما من این حرف را قبول ندارم. یک مشاور املاک به جنبه های مختلف ملک از قبیل مصالح، راه های دسترسی، ترافیک، مزیت های ملک های مختلف نسبت به یکدیگر و حتی آینده ملک اشراف دارد. این طبیعی است که اگر این مشاورین کنار شما باشند بهتر میتوانید تصمیم گیری کنید تا اینکه یک جنگلی از آگهی های املاک پیش روی شما باشد. البته من اصلا نمیخواهم بگویم که این سایت ها باید با قوانین دستوری محدود شوند. منظور من فرهنگ سازی است. به نظر من خود بازار و مردم باید به این فرهنگ برسند که مراحل خرید ملک یا اجاره یک آپارتمان همراه با یک مشاور املاک به نفعشان خواهد بود.
خلاصه عرض بنده این است که در یک نگاه کلان، حذف مشاور از معاملات ملکی ممکن است به بدنه اقتصادی و گردش کار کشور آسیب بزنند. به نظر من نقش امثال شابش در زمینه پیشگیری از این آسیب میتواند بسیار موثر باشد. شابش باید بتواند ذائقه یا فرهنگ مشتریان را عوض بکند و برای اینکار باید تمام مزیت های سایت های مختلف املاک را در خود جمع کند.


آیا از نرخ تعرفه ها راضی هستید؟
به نظر من نرخ تعرفه ها در کشور ایران جرم پرور است. وقتی من میبینم هزینه زیادی مانند حقوق کارمندان، هزینه دفتر، مالیات، هزینه آگهی و 50 درصد هم کمیسیون باید به مشاوران خودمان بدهم تا این دفتر چرخش بچرخد، خب خیلی سخت است تا بتوانم تعادل را برقرار کنم. این باعث میشود مشاورین به سمت سوداگری و معاملات توهم آمیز بروند. ما مراجعین زیادی از مشاورین املاک دیگر آژانس های همین منطقه داریم که با اینکه در آژانس املاک دیگری مشغول کار هستند، نزد ما میایند
تا کاری را که شرعا و عرفا متعلق به آژانس دیگری است در دفتر ما منعقد کنند و از این طریق با به اصطلاح دور زدن آژانس خود چند درصدی درآمد بیشتر برای خود حاصل کنند. البته پاسخ ما هم به این همکاران قطعا منفیست. خب قطعا این فرد از لحاظ مالی تامین نیست که به همین سادگی در حال به خطر انداختن امنیت شغلی و اعتبار و آبروی خودش است. پس این نشان میدهد یک جای کار میلنگد چون فرد حاضر است محل کارش را تنها با یک ریسک چند صد هزار تومانی از دست بدهد.
قوانین مالیاتی کشور نیز باید اصلاح شود و شکی در آن نیست. اما اگر اینکار یکباره انجام شود و امثال ماها را در زیر چرخ های خودش له بکند دولت باید ببیند که سرمایه های کاری این مملکت یکی یکی دارند از بین میروند. خود آقای عقبایی سال گذشته گفت که نزدیک 3000 هزار بنگاه مشاور املاک در تهران بسته شدند.




آینده بازار مسکن را چه طور میبینید؟
فروش ملک یک فرایند متقاعدسازی است و ما باید به عنوان مشاور املاک کاری کنیم که این متقاضیان قانع شده و به این بخش ورود پیدا کنند. دیگر دورانی که ما بنشینیم در دفتر تا یکی به ما زنگ بزند گذشته است. آمارها میگویند 8 درصد تولید ناخالص داخلی ما حول محور ساخت و ساز، و چیزی در حدود 19 درصد از رشد اقتصادی ما مربوط به حوزه مسکن است که اگر بخش غیرمسکونی را هم به آن اضافه کنیم نزدیک به 33 درصد میشود. این اعداد را باید جدی گرفت. سال گذشته بود که مجلس 4000 هزار میلیارد تومان بودجه برای اشتغال زایی تصویب کرد که به 57000 شغل تعلق میگیرد. ما وقتی این 2 عدد را به هم تقسیم میکنیم میشود 72 میلیون تومان. یعنی ایجاد هر فرصت شغلی که توسط دولت 72 میلیون تومان هزینه دارد. این یعنی اگر 10 نفر در آژانس املاک ونک ویلا در حال کار کردن هستند، دولت باید ونک ویلا را به چشم 720 میلیون تومان سرمایه ببیند. دولت باید ما را به عنوان فعال بخش خصوصی نگاه کند و نرخ نامه ی ما باید به گونه ای باشد که ما برای گردش کاری معمول و کسب یک درآمد متعارف حداقل بتوانیم بر اساس آن جلو برویم نه اینکه به دنبال این باشیم که آیا امسال یک اتفاق عجیب در حوزه املاک می افتد که ما را نجات دهد یا خیر؟؟! به نظرم باید دیدگاهمان را با نگرشهای کلان تر و بلند مدت تر در امر برنامه ریزی آشتی دهیم.

نظرات کاربران

Ahmadi ( ۰۲ - بهمن - ۱۳۹۵ )
kheilii khoobe k elme inkaro daran o rahat mishe b hamchin moshaver amlak hae etemad kard
حمیرا هوشمند ( ۰۲ - بهمن - ۱۳۹۵ )
بسیار عالی ، مانا باشید
علی ( ۰۲ - بهمن - ۱۳۹۵ )
برای اولین بار میبینم تو صنف مسکن یه آدم سالم و کاربرد وجود داره... آدرس دفترشان کجاس ؟
محمد هاشمی ( ۰۲ - بهمن - ۱۳۹۵ )
خوشحالم بالاخره مدیران جوان این حوزه با ارایه توضیحات منطقی نسبت به تحلیل غیر احساسی اقدام نموده اند. به امید فعالیت بیشتر افراد دارای تخصص در این بخش ...
از اینکه ما رو در راستای ارائه خدمات بهتر یاری میکنید سپاسگزاریم
راضی هستم
بد نبود
راضی نیستم