اخبار و مقالات ملک

مشکل حقوقی مبایعه ‌نامه های خرید و فروش مسکن

۲۷ - خرداد - ۱۳۹۶
مشکل حقوقی مبایعه ‌نامه های خرید و فروش مسکن
حقوقدانان اعتقاد دارند وجود عباراتی مبنی بر لغو تمامی اختیارات فسخ معامله خرید و فروش مسکن از خریدار و فروشنده در مبایعه ‌نامه ‌ها، طرفین معامله را از حقی که در خصوص معامله دارند محروم می کنند.

به گزارش شابش، بزرگترین مشکلی که بیشتر خریداران و فروشندگان خانه با آن دست و پنجه نرم میکنند، توجه نکردن به بندهای درج شده در مبایعه های چاپی آژانس های املاک می باشد و بدون مطالعه تمامی برگه هایی که مشاوران املاک در برابر آنها می گذارند را امضا می کنند. در حالی که این مبایعه نامه ها داری بندهایی می باشند که می تواند در صورت متضرر شد ن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، حق اعتراض یا شکایت را از فرد متضرر بگیرد.

لازم به ذکر است که طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به دو نوع عادی و رسمی دسته بندی می شود، سند رسمی، سندی می باشد که در دفاتر اسناد رسمی تهیه شده و هر نوع سند دیگری غیر از آن، سند عادی به شمار می رود. بنابراین هر نوشته ای که تحت عنوان مبایعه نامه در بنگاه های معاملات ملکی در خصوص جابه جایی ملک و واحد مسکونی میان متعاملین (خریدار و فروشنده) به امضا برسد، در حکم سند عادی بوده و در دادگاه به آن استناد می شود. حتی در مواردی سند عادی، سند رسمی را در صورت داشتن شرایطی مانند تقدم تاریخی، می تواند باطل کند حتی اگر آن سند عادی در آژانس املاک امضا نشده و صرفا یک دستنوشته میان دو طرف باشد. بنابراین خریداران و فروشندگان لازم است پیش از امضای مبایعه نامه ها در آژانس های املاک، از جزئیات همه بندهای آن مطلع شوند و تمامی بندها را مطالعه کنند.

یکی از بندهایی که در مبایعه نامه های چاپی موجود در بنگاه های املاک گنجانده شده و اکثر خریداران مسکن بدون توجه به آن، مبایعه نامه را امضا می کنند، عبارت حقوقی «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» می باشد. بعضی از کارشناسان حقوقی اعتقاد دارند معاملات خرید و فروش مسکن با توجه به اینکه باید الزام آور باشند، وجود عبارات این چنینی نه تنها یک مشکل و معضل نمی باشد، بلکه از وقوع مشکلات حقوقی متعدد پس از آن نیز جلوگیری می کند. اما برخی دگیر از حقوقدانان نیز اعتقاد دارند وجود چنین عبارتی در مبایعه نامه ها، خریدار و فروشنده را از حق طبیعی و ذاتی آنها محروم می کند.

برای توضیح این عبارت باید تک تک کلمات آن به صورت کامل شرح داده شود :

 إسقاط : به معنی ساقط شدن و بر وزن إفعال از مصادر ثلاثی مزید که بر اثر قوانین زبان عربی، اثرگذاری آن بر جمله علاوه بر آنکه فعل را از صورت لازم به متعدی تغییر می دهد، معنی واژه را نیز از شک و تردید به قطعیت تغییر می دهد. این اثر وضعی لغات و واژه ها، در مباحث حقوقی نیز وارد شده و معنی واژه ساقط شدن در حالت شک و تردید را به قطعیتی که بار حقوقی دارد، تغییر می دهد. بنابراین اگر فردی ذیل این واژه را امضا کند، امکان برگشت از نظر خود را نخواهد داشت.

کافه (به تشدید فاء) : به معنی کلیه و تمامی چیزهایی می باشد که تحت این عبارت قرار می گیرد. این واژه نیز بار معنایی قطعیت در خود داشته و اثرگذاری آن از واژه های «همه و کلیه» بیشتر می باشد.

خیارات : به معنی داشتن اختیار دو فرد معامله کننده در بر هم زدن معامله می باشد که در قانون تجارت و مدنی ایران تعداد خیارات مشخصی وجود داشته که در ادامه مبحث به آن اشاره خواهد شد.

ولو : حرف «لو» در زبان عربی همراه با واو ماقبل از آن معنای تقلیل و جدا کردن حداقل از مابعد خود را می دهد؛ بنابراین ولو در این عبارت درصدد ضمیمه کردن حداقل ها به یک دستورالعمل کلی است به این معنا که این دستورالعمل هیچ استثنایی را شامل نمی شود.

خیار : واژه مصدری به معنی اختیار داشتن می باشد. در مباحث فقهی و حقوقی به اختیاری که فرد برای بر هم زدن معامله به صورت ذاتی و نه اکتسابی دارد، گفته می شود. به این معنی که در هر قرارداد و بیعی متعاملین بر اساس ذات عقد بیع اختیاراتی برای فسخ آن قرارداد دارند که می توانند با توافق یکدیگر، این اختیارات را از آن معامله سلب کنند.

خیار غبن : یک نوع از خیارات است که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و تعریف غبن به این صورت می باشد : «اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده ‌است.» به این معنی که اگر خریدار ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، طبق قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد.

سایر خیاراتی که بر اثر امضا و تأیید بند «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» در مبایعه نامه از دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) سلب می شود، بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل موارد زیر می باشند :

خیار مجلس : به معنی امکان بر هم زدن بیع تا زمانی که دو طرف معامله در مجلس عقد بیع حضور دارند.

خیار حیوان : به معنی امکان فسخ قرارداد خرید حیوان تا سه روز پس از امضای قرارداد که این خیار در بحث معامله ملک و مسکن جایی ندارد

خیار شرط : امکان وارد کردن شرطی در قرارداد که به هر یک از متعاملین امکان فسخ قراداد تا مدت زمان معینی را می دهد

خیار تأخیر ثمن : اختیار در فسخ معامله بر اثر عدم پرداخت ثمن یا مبلغ مورد توافق در قرارداد در ظرف سه روز از تاریخ خرید و فروش.

خیار رؤیت و تخلف وصف : که به معنی  اختیار بر هم زدن قرارداد برای شخصی که مالی را ندیده و فقط به اعتبار اوصافی که برای آن ذکر شده، آن مال یا ملک را خریده باشد و سپس می بیند که کالا یا واحد مسکونی معامله شده، دارای اوصافی که ذکر شده، نیست. خیار عیب : اختیار فسخ  معامله به دلیل عیبی که در مبیع ( مبیع در اینجا واحد مسکونی خریداری شده است ) بوده و مشتری در هنگام عقد از آن اطلاع نداشته.

خیار تدلیس : اختیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد.

خیار تبعض صفقه : این خیار زمانی برای خریدار یک  واحد مسکونی ایجاد می شود که وی نسبت به بخشی از ثمن معامله ( همان ملک مورد نظر ) آگاهی دارد و نسبت به بخشی دیگر از آن ناآگاه است که پس از عقد بیع متوجه وجود مشکلاتی در آن بخشی که نسبت به آن ناآگاهی داشته، می شود؛ در این صورت خریدار می تواند کل معامله را فسخ کند یا بخشی از ثمن عقد که سالم است را نگه داشته و بخش ناسالم را باطل کند.


 خیار تخلف شرط : به این معنی که یکی از متعاملین از شرطی که در ضمن عقد، تعیین و بر آن توافق کرده اند،  تخطی کند مثلا طرفین نسبت به پرداخت وجه معامله برای زمان مشخصی توافق کرده اند اما خریدار وجه مورد نظر را در زمان معین پرداخت نمی کند؛ در این صورت فروشنده می تواند کل معامله را فسخ کند خواهد بود.

بنابراین عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» به این معنی می باشد که خریدار و فروشنده از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوعند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.

برخی حقوقدانان وجود کلمه فاحش در مبایعه نامه ها را نوعی اشتباه حقوقی می دانند به این معنا که اگر خریدار یا فروشنده مدعی غبن أفحَش ( به معنی ضرری که فاحش تر از غبن فاحش باشد ) شود و بتواند این ادعای خود را ثابت کند، امکان فسخ قرارداد را دارا می باشد. البته اثبات غبن افحش در دادگاه بسیار مشکل می باشد.

در صورت  درخواست طرفین معامله، و در صورت موافقت طرف دیگر معامله، این بند را می توان از قرارداد حذف کرد یعنی روی آن را خط کشید. از سویی نیز با توجه به اینکه مبایعه نامه ها در سه نسخه یعنی برای هر کدام از خریدار، فروشنده و مشاور املاک، یک نسخه تهیه می شود، هر گونه دخل و تصرف در آن باید به صورت یکسان انجام گیرد. بنابراین اگر مثلا خریدار یا فروشنده بخواهد عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» را از متن مبایعه نامه حذف کند، می بایست حذف این بند از مبایعه نامه به صورت یکسان در هر سه نسخه صورت بگیرد تا این عبارت را از حیّز انتفاع ساقط کند.

@

نظرات کاربران

ارسال نظر