تحلیل بازار اجاره مسکن در ایران

تحلیل بازار اجاره مسکن در ایران

اجاره خانه برای بسیاری از خانوارها، جانشین خرید خانه به شمار می آید. به این ترتیب که با توجه به قیمت مسکن، ناگزیر می شوند یا ترجیح می دهند تقاضای خود را برای تملک مسکن به تعلیق درآورده، در مقابل به بازار اجاره مسکن روی آورند.

انتظار رشد قیمت ها در بازار مسکن، انگیزه خرید مسکن را در خانواده هایی که از توان مالی لازم برای این موضوع برخوردارند، دو چندان می نماید. زیرا واهمه دارند با ادامه روند صعودی قیمت ها، توان آن ها برای خرید خانه در‌ آینده کاهش یابد.

در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، بخش قابل توجهی از مسکن مورد نیاز خانوار، در بازار اجاره تامین می شود. ولی در کشورمان با وجود افزایش سهم مسکن اجاره‌ای طی دهه های اخیر، همچنان سهم تصرف اجاره‌ای به مراتب کمتر از تصرف ملکی است و عمده خانوارها تمایل دارند مسکن خود را به صورت ملکی تامین کنند.

 

واقع مطلب این است که به دلیل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در ایران، بالا است. به گونه‌ای که اکثر خانوارها تا وقتی که مجبور نشوند، سکونت اجاره‌ای را انتخاب نمی کنند.

نکته شایان توجه، ساختار تقاضای مصرفی مسکن در کشور است. با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه عظیمی، در حال حاضر و در سال های آتی در بازار مسکن حضور خواهد داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی ۲۰ تا ۴۰ سال می باشند.واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پس انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل های پیشین و یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید خانه اقدام می کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره‌ای روی می آورند.

 

در سمت عرضه مسکن اجاره ای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره‌مندی از فرصت های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیش تری نسبت به حفظ بلند مدت مسکن، به منظور اجاره داری دارد. خلا نهادهای اجاره داری، بالا بودن هزینه های مبادلاتی، حمایت نکردن از صنعت اجاره داری و ... نیز مزید بر علت هستند. نگاهی به سمت عرضه مسکن اجاره‌ای در کشور، حاکی از آن است که عرضه، توسط متقاضیان بلند مدت سرمایه‌ای مسکن (دارندگان چند واحد مسکونی) تامین می شود. چرا که این افراد برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و کسب عایدی و سود سرمایه، اقدام به پس انداز روی دارایی به صورت خرید مسکن می نمایند و واحدهای مازاد بر نیاز خود را به صورت اجاره‌ای ارائه می دهند.

با این حال یکی از مهم ترین علل شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای در کشورمان را می توان ناشی از نوع بازدهی آن دانست. شایان توجه است که مسکن نیز مانند سهام، دو نوع بازدهی ایجاد می کند: یکی عایدی سرمایه (افزایش قیمت مسکن) و دیگری سود سرمایه (اجاره مسکن).

 

مطالعات اقتصادی حاکی از آن است که نرخ رشد بلند مدت قیمت مسکن، تقریبا منطبق با تورم عمومی است. بنابراین افزایش قیمت مسکن را نمی توان به عنوان بازدهی واقعی لحاظ کرد. چرا که افزایش قیمت، در مواقع کاهش ارزش ناشی از تورم عمومی است و بازدهی واقعی مسکن از طریق اجاره بها تامین می شود. بنابراین توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای رابطه مستقیمی با بازدهی ناشی از اجاره دارد.در ایران، با وجود اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارهای مستاجر مصروف اجاره بها ( حدود یک سوم در سال ۱۳۹۳) می شود، عمده بازهی اسمی مسکن، مربوط به افزایش قیمت است، نه اجاره بهای دریافتی. به گونه‌ای که طی دو دهه گذشته، متوسط بازدهی اجاره در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ( نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن ) ۵ تا ۸ درصد است. ضمن اینکه با لحاظ هزینه های جانبی ( استهلاک، مالیات، حق الزحمه مشاوران املاک و ...)، بازدهی واقعی اجاره داری، به کم تر از اعداد یاد شده می رسد.این در حالی است که عمده بازدهی مسکن در کشورهای دارای اجاره داری حرفه‌ای، از طریق اجاره بها تامین می شود. ضمن اینکه در این کشور علاوه بر بازدهی معمول ناشی از دریافت اجاره، امتیازاتی مانند یارانه مستقیم، تسهیلات کم بهره، معافیت های مالیاتی و ... برای حمایت از مسکن اجاره‌ای اقشار هدف، لحاظ می شود که این امتیازات، جذابیت اجاره‌داری برای این اقشار را نیز افزایش می دهد. از سوی دیگر، پایین بودن استهلاک و در نتیجه بالا بودن عمر مفید ساختمان، موجب دوره بهره برداری از سرمایه‌گذاری برای اجاره داری می شود.

 

بنابراین با توجه به جمیع موارد و ملاحظات بر فرآیند اجاره داری، طبیعی است که در ایران بخش خصوصی، انگیزه لازم برای سرمایه گذاری به قصد اجاره داری حرفه‌ای نداشته باشد. در همین راستا، بر خلاف تصور عمومی نباید صاحبان منازل را به سبب بالا بودن اجاره ها، برندگان بازار مسکن در ایران بدانیم. ممکن است گفته شود مستاجران نیز رضایتی از بازار اجاره ندارند و از بالا بودن اجاره ها، به ویژه در کلان شهرها، گله دارند. دو علت کلی برای این مساله قابل ذکر است.

علت اول، درون بخشی و ناشی از بالا بودن قیمت زمین و مسکن است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت مسکن و نارضایتی موجر می شود و علت دوم، برون بخشی و ناشی از پایین بودن سطح عمومی درآمدها است که منجر به زیاد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوار و نارضایتی مستاجر می شود. بنابراین می توان با محرک هایی ، بازدهی سرمایه گذاری در اجاره داری حرفه‌ای ( به ویژه برای کم درآمدها) را افزایش داده انگیزه هایی چون حذف یا تخفیف مالیات و عوارض، پرداخت یارانه و ... به مالک، بدون اینکه میزان اجاره پرداختی توسط مستاجر را بیفزاید، موجب توجیه پذیر گردیدن حضور در بازار اجاره می شود.

 

نکات کلیدی مسکن اجاره‌ای در ایران

  • سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد ( اقشار پایین جامعه، درصد بیش تری از هزینه خود را صرف اجاره مسکن می کنند.)
  • میزان اجاره نشینی در کشور طی سه دهه گذشته، روند افزایشی داشته است. (به مرور زمان، درصد بیش تری از خانوارها، اجاره نشین شده‌اند).
  • میزان و ساختار عایدی اجاره‌داری، مشکلات حقوقی و مهیا نبودن بسترهای اقتصادی، از دلایل شکل نگرفتن اجاره داری حرفه‌ای در کشور است.
  • ناکافی و ناکارآمد بودن مسکن اجتماعی و حمایتی، سوق یافتن گروه های هدف چنین طرح هایی به بازار مسکن اجاره‌ای شده است.
  • ساختار اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور، موجب ذهنیت نامطلوب درباره مسکن اجاره‌ای است.
  • بالا بودن طول دوره انتظار مسکن و انباشت تقاضا، موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای شده است.
  • افرادی که به منظور اشتغال به کلان شهرها-به ویژه تهران- مهاجرت می کنند، عمدتا متقاضی اجاره ‌ای هستند که موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای در این مناطق می گردند.
  • فقدان برنامه راهبردی بلند مدت برای مسکن اجاره‌ای، سیاست گذاری در این حوزه را مقطعی و بدون نقشه راه نموده است.
  • بعد خانوار در اجاره نشینان، کمتر از مالکان است ( خانواده های مستاجران، کم جمعیت تر از خانواده های مالکان هستند.)
  • اجاره نشینی خانوارها، رابطه معکوسی با سن سرپرست خانوارها دارد(مستاجران جوان تر از مالکان هستند)
  • سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه مستقیمی با جمعیت شهر دارد.
  • اجاره نشینی، رابطه مستقیمی با میزان مهاجرپذیری شهرها دارد.
  • در بلند مدت، نرخ افزایش اجاره بها تقریبا منطبق بر ترکیبی از نرخ افزایش قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است.
    مشکل اجاره نشینی کشور، بیش از اینکه یک مساله درون بخشی ( مثل بالا بودن اجاره به قیمت مسکن) باشد یک مساله برون بخشی ( مثل بالا بودن نسبت اجاره به درآمد خانوار) است.
  • هرچند جانشینی بالایی میان مسکن ملکی و اجاره‌ای وجود دارد اما این دو، کاملا جانشین یکدیگر نبوده و می توان آن را مکمل یکدیگر دانست. بر این مبنا کل مساله اجاره را نمی توان در بازار مسکن ملکی حل نمود.
  • نهادسازی برای اجاره داری، لازمه شکل گیری حرفه‌ای اجاره داری است.
  • در برنامه ریزی برای مسکن اجتماعی، ضروری است سهمی از آن به صورت اجاره‌ای تامین شود. در این خصوص، علاوه بر دولت، نقش شهرداری، بهزیستی، کمیته امداد و ... شایان توجه است.
  • اتخاذ هر سیاست عوام پسندی که با لحاظ منافع متقایان (مستاجران) و بدون توجه به منافع عرضه کنندگان ( موجرین ) صورت پذیرد، در نهایت موجب بازی باخت –باخت می گردد ( تجارب جهانی حاکی از آن است که با مشخص شدن تبعات سرکوب مالی موجرین، سیاست های این چنینی بعد از مدتی کنار گذاشته شده اند)
  • خلا حضور وزارت راه و شهرسازی در حوزه سیاست گذاری پولی کشور ( شورای پول و اعتبار) مشهود است.

 

منبع از : کتاب تحلیل بازار مسکن ایران

نظرات