۹شاخص اصلی در بازار مسکن که به شما کمک می کند تا در زمان خرید خانه تصمیم درستی بگیرید

۹شاخص اصلی در بازار مسکن که به شما کمک می کند تا در زمان خرید خانه تصمیم درستی بگیرید

یکی از نکات مهم در امر سرمایه‌گذاری بخش مسکن، توجه به این نکته است که تصمیم گیری‌ها در این بازار، تحت یک فرایند چند متغیره قرار دارند. عوامل متنوعی چون ساختار جمعیتی، سیاست های اقتصادی دولت، قیمت نهادهای بخش مسکن، ادوار تجاری حاکم بر بخش مسکن، قوانین مالیاتی مسکن، قوانین مربوط به زمین و تملک آن، طرح های شهر سازی، فضای سرمایه گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی و ... در تصمیم گیری برای سرمایه گذاری مسکن موثرند.

 

یکی از مشکلاتی که متقاضیان در زمان خرید آپارتمان و سرمایه گذاری در بازار مسکن دارند، عدم آشنایی با بازار مسکن و شاخص های مهم آن است. اگر شما هم قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارید پیشنهاد می کنیم در ادامه این مطلب همراه ما باشد تا با شاخص های اصلی در بازار مسکن آشنا شوید. این نکته را به خاطر داشته باشید که هر چه آگاهی و شناخت شما نسبت به بازار مسکن بیشتر باشید، سرمایه گذاری هوشمنداته‌تری هم خواهید داشت.

 

۹ شاخص اصلی در بازار مسکن

  1. قیمت مسکن
  2. شاخص دسترسی به مسکن
  3. سهم هزینه مسکن در سبد خانوار
  4. ساختار جمعیت
  5. تراکم خانوار در واحد مسکونی
  6. جذابیت آتی مسکن
  7. اشتغال زایی بخش مسکن
  8. مسکن و تولید ناخالص داخلی
  9. طرح های مسکن دولتی

 

قیمت مسکن

نگاهی به روند قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهرهای مختلف کشور، حاکی از اختلاف معنادار میان آنها است. بر این اساس، در حالی که طی دوره ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۴، شهرهایی چون ارومیه، اراک و همدان با افزایش ۱۱۰ برابری در قیمت مسکن، مواجه بوده‌اند، شهرهایی چون کرمان، قزوین، یزذ، اردبیل، رشت، کرج و اهواز، کم‌تر از ۸۰ برابر، افزایش قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند.

قیمت خرید آپارتمان در تهران نیز برخلاف تصور بسیاری از افراد جامعه مبنی بر برخورداری از بیشترین رشد قیمت، با ۹۱ برابر شدن قیمت مسکن طی مدت یاد شده، در میانه‌های رده‌بندی شهرها از نظر رشد قیمت قرار دارد. 

نگاهی به قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نیز حاکی از اختلاف معنادار میان آنهاست. مناطق ۱، ۲ و ۳ بیشترین و مناطق ۱۷، ۱۱ و ۱۰ کم‌ترین رشد قیمت واحد مسکونی را طی ۲۴ سال گذشته تجربه کرده‌اند. به صورت یک قاعده کلی می‌توان مناطق شمال و شمال غربی تهران را دارای رشد قیمتی بالاتری نسبت به سایر مناطق این شهر دانست.

 

شاخص دسترسی به مسکن

این شاخص برابر «نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین درآمد سالانۀ خانوار» و نشانگر «میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن» است. در واقع، طبق این شاخص، می‌توان میزان سال‌های انتظار برای تملک یک مسکن از طریق پس‌انداز تمامی درآمد سالانه خائوار را برآورد کرد؛ برای مثال اگر شاخص دسترسی به مسکن در کشوری معادل ۵ باشد، به این معنی است که قیمت مسکن به طور متوسط، ۵ برابر درآمد سالانه یک خانوار است.

نکته شایان توجه در این باره، آن است که آمار و اطلاعات ارائه شده از سوی مراکز مختلف، هچون بانک مرکزی جمهوری اسلامی و مرکز آمار درباره درآمد خانوار، تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؛ ضمن این که لحاظ یا عدم لحاظ درآمدهای غیرپولی خانوار می‌تواند موجب مزید تفاوت شود.

در خصوص قیمت مسکن نیز این مشکل به نوع دیگریی وجود دارد؛ به گونه‌ای که تغییر در روش محاسبه قیمت مسکن از سال ۱۳۸۹ به این سو، موجب افزایش ناگهانی قیمت‌ها پس از این سال و در نتیجه، افزایش غیرواقعی شاخص دسترسی به مسکن در این سال شده است.

بدیهی است که فرض پس‌انداز کل درآمد خانوار، واقع‌بینانه نیست. بر این اساس، چنانچه یک‌سوم از درآمد خانوار، برای خرید مسکن، پس‌انداز شود، طول دوره انتظار خرید مسکن، سه برابر شاخص دسترسی به مسکن خواهد بود. در واقع، طول دوره انتظار خرید مسکن، سه برابر شاخص دسترسی به مسکن خواهد بود. در واقع، طول دوره انتظار خرید مسکن، نشانگر مدتی است که خانوار با پس‌اندازِ یک‌سوم از درآمد خود، صاحب مسکن می‌شود. 

نگاهی به روند این شاخص، طی دو دهه گذشته، حاکی از افزایشی بودن آن است؛ به گونه‌ای که طول دوره انتظار از حدود ۱۰ سال در اواخر دهه ۷۰ به حدود ۳۰ سال در سال‌های اخیر رسیده است. به بیان دیگر در شرایط کنونی، سه دهه طول می‌کشد تا یک خانوار ایرانی بتواند با پس‌انداز ثلث درآمد خود، صاحب خانه شود!

 

سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار

هر یک از کالاها و خدمات مصرفی، سهمی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهند. گروه مسکن با دارا بودن سهم حدوداً یک‌سومی از هزینه‌های خانوار در ایران، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده است که بیانگر نقش قابل ملاحظه آن در بودجه خانوار است. شاخص «سهم هزینۀ مسکن در سبد هزینۀ خانوار» که نسبت هزینۀ ماهیانۀ مسکن به درآمد ماهیانه خانوار است، همانند شاخص دسترسی مسکن، به نوعی ناظر بر توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن است؛ برای مثال اگر این شاخص معادل ۳۳ درصد باشد، به این معنا است که ۳۳ درصد از هزینه‌های خانوار به هزینه‌های مسکن تعلق دارد. 

در سال ۱۳۹۳، ۴. ۳۳ درصد از هزینه ناخالص خانوارهای شهری، در گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها هزینه شده است (رتبه اول). پس از این گروه، خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها با ۶. ۲۷ درصد و حمل و نقل با ۴. ۱۰ درصد در رتبه‌های بعد بوده‌اند.

برنامه‌های گوناگونی در دهه‌های گذشته برای عرضه و تقاضای بازار، صورت پذیرفته است؛ ولی متأسفانه سهم هزینۀ مسکن در سبد هزینۀ خانوار، از وضعیت قابل قبولی برخوردار نیست. هزینه مسکن گروه‌های کم‌درآمد در کلان‌شهرها، حدود نیمی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد؛ در نتیجه حتی تغییرات اندک در هزینه مسکن می‌تواند فشار قابل ملاحظه‌ای بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند.

بررسی این سهم طی سالیان گذشته نشان می‌دهد که سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار با یک روند ملایم صعودی، از حدود ۲۸ درصد در سال ۱۳۷۱ به ۳۳ درصد در سال ۱۳۹۳ افزایش یافته است (نمودار شماره ۶). شایان ذکر است که این سهم، پس از سال ۱۳۸۵ همواره بیش از ۳۰ درصد بوده است.

نگاهی به سهم گروه مسکن از هزینه خانوار در دهک‌های مختلف درآمدی نیز حاکی از آن است که به طور کلی این سهم در اقشار ضعیف جامعه، بالاتر است؛ ضمن این که دهک ۱۰ به عنوان متمول‌ترین قشر جامعه نیز حدود یک‌سوم هزینه‌هایشان، مصروف گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها می‌شود.

بررسی سهم هزینه مسکن خانوار در بین استان‌های کشور طی سال ۱۳۹۳ نیز حاکی از آن است که این سهم در بین استان‌های مختلف کشور تفاوت قابل ملاحظه‌ای دارد؛ به گونه‌ای که در استان تهران، هزینه مسکن، نیمی از هزینه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. این سهم در استان ایلام تنها ۱۵ درصد است که این تفاوت، علاوه بر قیمت مسکن، از شرایط اقتصادی حاکم بر هر استان نشأت می‌گیرد.

 

ساختار جمعیت

ساختار جمعیتی را می‌توان یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن دانست. تقاضا برای خرید مسکن به دو بخش کلی قابل تقسیم است: تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای. عواملی مانند افزایش جمعیت، مهاجرت از اقتصادهای کوچک به بزرگ (روستا به شهرهای کوچک و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ)، هرم سنی جمعیت و تمایل برای تشکیل خانواده جدید، میانگین سن ازدواج و استقلال‌طلبی جوانان برای زندگی مستقل و ... بر روی تقاضای مصرفی مسکن، اثرگذار است و به تبع روند تغییرات قیمت مسکن را با تغییراتی مواجه می‌کند.

بدیهی است که با افزایش خانوارها، تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی باید آهنگ ساخت و تولید مسکن، متناسب با نیاز باشد. اگر بخواهیم میزان بالقوه اثر عوامل جمعیتی را بر تقاضای مسکن بررسی کنیم، باید به ساختار جمعیت کشور، توجه کنیم تا امکان جهت‌یابی قیمت مسکن در کوتاه‌مدت (به سبب نرخ رشد جمعیت در گذشته) و بلندمدت (به سبب نرخ رشد جمعیت در حال) فراهم آید.

 

تراکم خانوار در واحد مسکونی

شاخصی که درباره تناسب تعداد خانوارها با تعداد واحدهای مسکونی موجود، طرح می‌شود «شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی» است. این شاخص از نسبت تعداد کل خانوارهای موجود بر تعداد کل موجودی مسکن در حال استفاده، به دست می‌آید. در واقع این شاخص جزو شاخص‌های کمی ارزیابی‌کننده بازار مسکن تلقی می‌شود که بیانگر تعداد خانوارهای موجود به ازای هر یک واحد مسکونی است؛ برای مثال اگر این شاخص در کشوری معادل ۱. ۱ باشد، بدین معنا است که به ازای هر ۱. ۱ خانوار در این کشور ۱ مسکن وجود دارد.

به طور نرمال، نسبت یک خانوار برای یک مسکن، عدد مناسبی برای تراکم خانوار در مسکن به شمار می‌رود و نمایانگر عملکرد مطلوبِ بخش مسکن است. تراکم بالای سکونتی که بیانگر زندگی بیش از یک خانوار در یک واحد مسکونی است، نشان از ناتوانی بخش مسکن در تأمین نیازهای سکونتی خانوارها و همچنین بیانگر عدم کفایت تولید مسکن در مقایسه با نیاز مسکن است.

جذابیت آتی مسکن

یکی از ابهاماتی که به طور پیوسته از سوی فعالان بازار مسکن کشور طرح می‌شود، کاهش جذابیت این بازار در آینده است. استدلال اصلی کاهش جذابیت این بازار در آینده نیز ناشی از کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در ایران طی چهار دهه گذاشته و پیش‌بینی‌ها مبنی بر نزول آن به زیر یک، طی دهه آتی است.

در پاسخ این ابهام می‌توان گفت، به طور طبیعی انتظار می‌رود جذابیت این بازار تا حدودی کاهش یاید؛ ولی مسکن، همچنان به عنوان یکی از گزینه‌های اصلی برای سرمایه‌گذاری در کشورمان باقی خواهد ماند؛ چنان که طی دهه‌های اخیر، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، کاهش پیوسته داشته است, ولی جذابیت مسکن، از بین رفته است.

 

اشتغال زایی بخش مسکن

بر اساس نتایج حاصل از جداول داده ستانده، به ازای ساخت هر ۱۰۰ مترمربع مسکن، حدوداً ۵. ۲ شغل مستقیم و غیرمستقیم ایجاد می‌شود، ضمن این که در میان گروه‌های عمده فعالیت، رتبه اشتغال‌زایی بخش مسکن در ایجاد اشتغال مستقیم، رتبه چهارم و در ایجاد اشتغال غیرمستقیم، رتبه دوم است. 

 

مسکن و تولید ناخالص داخلی

مسکن و ساختمان، علاوه بر اقتصاد خرد (اقتصاد خانوار)، از منظر اقصتاد کلان نیز از اهمیت شایانی برخوردار است؛ به گونه‌ای که سهم ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی از ارزش افزودۀ کل اقتصاد طی دهه‌های گذشته، بین ۱. ۴ تا ۴. ۶ درصد نوسان بوده است.

 

طرح‌های مسکن دولتی

تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد- که در شرایط حاکم بر بازار مسکن و با فرض ثبات نظام تأمین مالی و اعتباری موجود، توان دسترسی به مسکن مناسب را ندارند- یکی از عمده‌ترین دغدغه‌های سیاستگذاران اغلب کشورها است. در این راستا، تلاش‌های عدیده و تجربه‌های زیادی با هدف معرفی شیوه‌های کارآمد، جهت تسهیل دسترسی دهک‌های پایین درآمد به مسکن مناسب صورت پذیرفته است.

مسکن مهر، یکی از بزرگ‌ترین طرح‌هایی است که تا کنون در سطح ملی اجرا شده است و در حقیقت یک چرخش سیاستی از نظام بازار، به مدیریت و هدایت دولتی بخش مسکن از طریق ساز و کارهای کاهنده قیمت تمام‌شده است.

 

اهداف اولیه طرح مسکن مهر شامل موارد ذیل بوده است:

  • کمک به تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد؛
  • کاهش نابرابری در برخورداری از مسکن مناسب؛
  • پالایش محیط کلان‌شهرها؛
  • بهبود و ارتقای معیارهای زیستی؛
  • جذب سرمایه‌های کوچک؛
  • کنترل قیمت زمین و مسکن؛
  • جلوگیری از توسعه حاشیه‌نشینی در شهرها؛
  • ارتقای عدالت اجتماعی؛
  • کاهش بورس‌بازی؛
  • استفاده از فناوری‌های مناسب در تولید مسکن؛
  • بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده؛
  • صرفه‌جویی در مصرف انرژی با اعمال مقررات ملی ساختمان

 

نتیجه گیری:

مسکن مناسب، تنها به معنای چهاردیواری مسقف بالای سر خانوار نیست، بلکه مفاهیم آسایش، امنیت، استحکام، روشنایی، تهویه، آب رسانی، محیط زیست، انرژی، حمل و نقل، بهداشت، آموزشی و ... در آن نهفته است. نگاهی به ارتباط گسترده بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصاد، گویای این مهم است که هر حرکتی در بخش مسکن می‌تواند سایر بخش های اقتصادی کشور را تحت تاثیر قرار دهد.

نظرات

جعفر ، ب( دوشنبه 27 بهمن 1399 )توجه به رکود و یا عرضه در بازار از گزینه های پیشنهادی خوبیست که می تونیم به اون اشاره کنیم
مریم عبدالله( شنبه 02 اسفند 1399 )سرمایه گذاری در بخش مسکن در هر حالتی و تحت هر شرایطی در ایران بسیار خوب و ایمن است