مصاحبه با آقای هنروش، یکی از بهترین مدیران املاک در تهران

مصاحبه با آقای هنروش، یکی از بهترین مدیران املاک در تهران
امروز در دومین مصاحبه، با آقای هنروش مدیر املاک ستاره الهیه گفتگو میکنیم. او یکی از بهترین مدیران املاک در تهران است و در حوزه املاک بیش از 10 سال سابقه فعالیت دارد. با شابش همراه باشید.

با سلام. آقای هنروش چه مدتیست که در ستاره الهیه فعالیت خود را آغاز کرده اید و نظرتان درباره این حرفه چیست؟
سلام. بنده در حوزه روابط عمومی تخصص دارم و از سال 1382 وارد حوزه املاک شدم. به شغل خودم بسیار علاقه مندم اما املاک در ایران دچار مشکلات زیادی است.


میتوانید بخشی از این مشکلات را توضیح دهید؟

ببینید املاک یا 
Real Estate یک بخش تخصصی بوده و اداره آن کار هر کسی نیست. در ایران هیچ چیزی در جای خودش نیست. بسیاری از افراد شنیده اند که املاک درآمدش خوب است و به همین دلیل وارد املاک میشوند اما به دلیل عدم تخصص نمیتوانند خدمات خوبی را ارائه دهند. متعاقبا چه نتیجه ای رخ میدهد؟ نتیجه این میشود که املاک و فعالیت های آن در ذهن مردم به صورت بدی جلوه میکند.
اما در کشورهای مدرن قضیه متفاوت است. بنده حدود 35 سال خارج از کشور زندگی کرده ام. البته حوزه فعالیت من در آنجا املاک نبوده اما با این افراد سر و کار داشتم. در کشورهای مدرن، املاک جزء مشاغل سطح بالاست و کمیسیون بسیار بالایی بابت خدمات خود میگیرند. البته خدماتی هم که ارائه میدهند بسیار عالی است و مشتری به هیچ وجه اعتراضی نمیکند.
سیستم املاک در خارج از کشور با ایران بسیار متفاوت است. جالب است بدانید در این کشورها موجر و مستاجر یا مالک و خریدار به هیچ وجه همدیگر را نمیبنند و تمامی مراحل معامله توسط واسط انجام میشود. به طور مثال مالک به یک آژانس مراجعه میکند و میگوید قصد فروش خانه اش را با قیمت 100 هزار دلار دارد. واسط معامله در آژانس تمامی مراحل فروش اعم از پیدا کردن متقاضی و فروش خانه را انجام میدهد و سپس بعد از برداشتن حق کمیسیون خود، بقیه مبلغ را به حساب مالک میریزد.
اما در ایران متاسفانه نه تنها خدمات خوبی ارائه نمیشود بلکه با دروغگویی و فریب، معاملات به مشکلات بزرگی بر میخورند.


حوزه فعالیت شما کدام مناطق است و معاملات شما در سال های گذشته چه وضعی داشته است؟
ما فقط منطقه یک ( ولنجک، زعفرانیه، فرمانیه، نیاوران، الهیه، قیطریه و..) را پوشش میدهیم.
وضعیت معاملات ما خصوصا در بخش فروش به شدت کاهش پیدا کرده و دلیلش قیمت های بالای خانه است.
در حقیقت چک های مالکان دم باجه نیست. شاید در جنوب شهر فردی پیدا شود که خانه خود را با قیمتی پایین تر بفروشد اما در شمال شهر اینطور نیست. مالکان تا به قیمت مورد نظر نفروشند پای هیچ قراردادی را امضا نمیکنند. به طور مثال در الهیه خانه متری 10-12 میلیون تومان است. متراژ خانه ها هم که بالای 200 متر هستند. اگر یک نفر بخواهد خانه 200 متری خود را بفروشد چقدر میشود؟ حدود 2 میلیارد تومان! خب چه کسی میخواهد این خانه را بخرد؟ اگر هم فرض کنیم توانایی مالی هم وجود داشته باشد افراد تمایل دارند صبر کنند تا ببینند وضعیت اقتصادی به چه طریقی پیش میرود.

امروزه اینترنت به بستر سودمندی برای مشاغل تبدیل شده است. آیا شما تمایل برای استفاده از این فضا برای تبلیغات و گسترش معاملات خود دارید؟
بسیار زیاد! اتفاقا من خیلی سعی در ورود به فضای مجازی دارم و تا امروز قدم هایی هم برداشته ام. بنده یک اتاق فکر کوچک دارم و با مشورت دوستان خودم سرمایه گذاری هایی هم در این خصوص کردم.
ما خواه ناخواه باید وارد این عرصه بشویم اما کسی برنده است که در این خصوص مقاومت نکند و اتفاقا با فکر برای این عرصه برنامه ریزی کند.

جدای از اینترنت از چه راه هایی برای رقابت و برتری بر رقیبان و جذب مشتریان استفاده میکنید؟
تدبیر اصلی من در این خصوص تنها یک چیز است: کارمان را درست انجام بدهیم.
بنده این مورد را به تمام کارکنان خودم تاکید میکنم و خوشبختانه تا به امروز هیچ شکایتی از آژانس املاک ما نشده است. این ادعا را میتوانید در اتحادیه بررسی نمایید. 
بنده وجدان خودم را نمیتوانم بفروشم. زیاد شده است که افرادی اینجا می آیند که میخواهند معاملات سنگین انجام دهند اما مدارکشان ایراد دارد. بنده به دلیل وجدان شخصی به هیچ وجه با این افراد معامله نمیکنم زیرا صرفا به دنبال کمیسیون نیستم. البته میتوانم با استفاده از تبصره ها کمیسیون خودم را بگیرم و خودم را از ماجرا کنار بکشم اما وجدانم را چه کنم؟ آیا میتوانم آن را هم گول بزنم؟

 

آیا در حین انجام معاملات به مشکلاتی برمیخورید؟
بله بسیار زیاد! 
یک زمانی ما ایرانی ها به چند چیز معروف بودیم که از مهم ترین آنها صداقت بود به طوریکه حرف و عملمان با هم یکی بود. اما الان؟ بارها شده با فردی قرارداد امضا کردم اما 2 روز بعد زیر همه چیز زده است! جالب این است که هیچ ضرر و زیانی هم نمیخواهد بدهد که اگر میداد آدم دلش نمیسوخت!
درست مانند این است که سوار ماشین خودتان بشوید و به ماشین دیگری بزنید و بعد هم به راننده آن ماشین بگویید زده ام که زده ام! برو پی کارت!

 

چه مقدار از معاملات شما حول محور "خرید و فروش" و چه مقدار به "رهن و اجاره" اختصاص یافته است؟
در هر دو مورد بسیار افت کرده است. یک مثال برای شما میزنم. قبلا اینطور بود که یک زوج جوان در صورت بچه دار شدن خانه بزرگتری را اجاره میکردند که یک اتاق بیشتر برای فرزندشان داشته باشند. اما در حال حاضر این زوج با خود حساب میکنند و میبینند اگر قصد بزرگ کردن خانه را داشته باشند باید هزینه کمیسیون بدهند ضمن اینکه قیمت ها بالا رفته و باید حداقل 15 میلیون تومان به هزینه فعلی اضافه کنند!!! بنابراین به جای این هزینه میروند و یک قسمت خانه را برای اتاق بچه پارتیشن میزنند!!(با خنده)
این اجاره بود! خرید و فروش وضعش افتضاح تر است! این ساخت و سازهایی هم که در حال حاضر میبینید توسط افراد در بخش شبه دولتی صورت میپذیرد نه خصوصی!


پس اینکه تجار حوزه املاک کنار کشیده اند حقیقت دارد؟
بله دقیقا همین است! خیلی از تجار این حوزه کنار کشیده اند یا پروژه های خود را متوقف کرده اند.
مثلا یک خانه کلنگی در الهیه را میتوان در عرض یک روز خراب کرد! اما ساختش گاهی تا 3 سال طول میکشد!
چرا؟ یک بخشی از جواب مربوط به حوزه شهرداری و هزینه ها و مجوزهای آن است. یک بخش دیگر مصالح گران است که در شمال شهر اهمیت بیشتری پیدا میکند. یک سازنده ملک در شمال تهران نمیتواند از مصالح ضعیف استفاده کند زیرا مشتریان متوجه این امر میشوند. خب! تاجر می آید با خود محاسبه میکند و میبیند چرا باید در این بخش هزینه کند؟ اما شبه دولتی ها چه طور؟ آنها چنین مشکلی ندارند زیرا این ساخت و ساز را با پول خودشان انجام نمیدهند تا دلشان بسوزد یا محاسبه ای برای ساخت و ساز کنند! آنها با خود میگویند خانه خود را میسازیم اگر سودی هم به ما نداد چیزی از دست ندادیم!

نظرات کاربران

میثم ( ۱۵ - آبان - ۱۳۹۵ )
ایشون از افراد با تجربه املاک هستن و خیلی هم پشتکار دارن در کارشون.
نفس محمدپور ( ۱۵ - آبان - ۱۳۹۵ )
خیلی مصاحبه جالب و چالش برانگیزی بود، انشالله که هزینه خانه ها پایین تر بیاد تا مردم قدرت خرید خانه را داشته باشند.
شایان صنیعی ( ۱۵ - آبان - ۱۳۹۵ )
واقعا سختیه پیدا کردن خونه آدمو از جابجایی پشیمون میکنه.
سحر کاظمی ( ۱۵ - آبان - ۱۳۹۵ )
در کشورهای پیشرفته خرید و فروش ملک با استفاده از سایت های جست و جوی ملک خیلی راحت انجام میشه، امیدوارم که ایران هم به زودی به این level برسه
m_Queen ( ۱۵ - آبان - ۱۳۹۵ )
واقعا تو این شلوغی ها پیدا کردن خونه کار سختیه :( اونم با این قیمتای نجومی
محمدی ( ۱۹ - آبان - ۱۳۹۵ )
بسیار عالی، خیلی خوبه که از تجربه مشاورین املاک بشه استفاده کرد
آبراهامیان ( ۳۱ - خرداد - ۱۳۹۷ )
عالی بود
نظر سنجی شابش بستن
از اینکه ما رو در راستای ارائه خدمات بهتر یاری میکنید سپاسگزاریم
راضی هستم راضی هستم
بد نبود بد نبود
راضی نیستم راضی نیستم