از وب سایت های شناسنامه دار بسیار استقبال میکنیم

از وب سایت های شناسنامه دار بسیار استقبال میکنیم
امروز میهمان یکی دیگر از جوانان حوزه املاک هستیم که در آژانس املاک گلزار مشغول فعالیت است. مصاحبه زیبای ما با آقای توکلی را از دست ندهید.

سلام. آقای توکلی از چه زمانی فعالیت خود را شروع کردید؟
با سلام. ما از سال 1392 کار خود را در آژانس املاک گلزار شروع کردیم. البته هم بنده هم آقای گلزار پیش از این سابقه فعالیت در حوزه املاک را داشتیم. به طور مثال در ظفر و پاسداران.

رشته تخصصی شما چیست و آیا از شغل خودتان راضی هستید؟
در حقیقت رشته تخصصی خاصی مرتبط با حوزه املاک وجود ندارد. بنده مهندسی الکترونیک و آقای گلزار مهندسی برق خوانده اند. علی الظاهر رشته ما با خرید و فروش ملک نامرتبط است اما به دلیل تجربه و فعالیت های ما در بخش ساخت و ساز، از شغل خودمان راضی هستیم. البته در حال حاضر رکود در بخش املاک کمی ما را آزار میدهد.


میزان این رکودی که از آن نام میبرید چقدر بوده است؟
زیاد! مثلا در سال 1391 وضعیت بازار ملک بسیار رونق داشت. در آن سال ها که آقای گلزار در ظفر فعالیت میکردند، وضعیت معاملات و خرید و فروش خانه بسیار خوب بود.
بنده خودم سابقه ساخت و ساز در شمال ایران، رودهن، بومهن و امثال این مکان ها را داشته ام. هنگامیکه در منطقه یک تهران ساخت و ساز و خرید و فروش خانه رونق داشت، در آن مکان ها هم وضعیت خوب بود.


به نظر شما دلیل این رکود چیست؟
زمانیکه وام های خوب به افراد علاقه مند به ساخت و ساز تعلق نگیرد و بانک ها از ساخت و ساز منع شوند نتیجه همین رکود میشود. خصوصا اگر این موارد در منطقه یک تهران صورت بپذیرد.


پس به نظر شما منطقه یک، تمام ایران را تحت تاثیر قرار میدهد؟

بله دقیقا همین است. کسی که وضعیت مالی خوبی دارد هیچوقت نمیرود در مرکز شهر ملکی را بخرد. او می آید و در بهترین نقطه تهران که منطقه یک است سرمایه گذاری میکند.

 

آیا برجام در معاملات و خرید و فروش ملک شما تاثیری داشته است؟
به نظر بنده تاثیر برجام در کوتاه مدت قابل مشاهده نیست و نباید انتظار داشته باشیم که این قرارداد به زودی تاثیری قابل مشاهده بر جا بگذارد.
به نظر من حوزه املاک و مسکن وضعیتش در حال بهبود است و یکی از دلایل آن کارهای مثبت دولت جدید است. شاید از نظر یک سری دلال وضعیت بد باشد اما دولت جلوی یک سری افراد خاص را گرفته تا ساخت وساز بی رویه نداشته باشند. به نظر من هرچه سرمایه ها به صورت منطقی تری مورد استفاده قرار بگیرند وضعیت ملک بهتر خواهد شد.

 

 شما در قسمت هایی عنوان کردید وضعیت معاملات ما افت داشته، اما در بخش دیگری فرمودید همین وضعیت مناسب تر است. بالاخره این وضعیت رکود است یا خیر؟
ببینید در گذشته یک حجم زیادی ساخت و ساز شده است و من به جرات میتوانم بگویم بالای یک سوم ساختمان های تهران خالی از سکنه است. این یعنی یک مدت افراد هرچه سرمایه داشتند صرف خرید یا ساخت و ساز خانه  و ملک کردند. بازار خوب یعنی همین! اما خب، این ساخت و سازها به حدی رسید که دیگر اشباع شد.
در حقیقت فرمایش شما درست است. شاید اسم رکود مناسب این وضعیت نباشد و بهتر است به دلیل اشباع بازار، اسمش را وضعیت تعادل بگذاریم. البته این را بگویم که ما همیشه مشتری داریم. اما این مشتری، ملک را با قیمت اصلی اش نمیخرد. مثلا اگر قیمت یک خانه متری 12 میلیون است او فقط حاضر است 10/5 میلیون پرداخت کند.


میزان معاملات شما در 6 ماه اول 94 و 95 چه طور بوده است؟
خرید و فروش ملک ما در نیمه اول سال 94 بسیار خوب بود اما در نیمه دوم به همین مقدار بد شد. وضعیت اجاره و رهن خانه اختلاف چندانی نداشت اما در نیمه دوم 94 بهتر از نیمه اول 94 بود. امسال هم تقریبا وضعیت به همان صورت سال گذشته در حال پیشروی است.


چه مقدار از معاملات شما حول محور "خرید و فروش ملک" و چه مقدار به "رهن و اجاره ملک" اختصاص یافته است؟
مسلما رهن و اجاره خانه بیشتر است چون یک نیاز همیشگی محسوب میشود و به نظر من فصل هم نمیشناسد. برنده آن کسی است که فایل بهتر و مناسب تری به مشتریان ارائه کند.


حوزه فعالیت شما کدام مناطق است و وضعیت معاملات شما در سال گذشته چه طور بوده است؟
شخصا بیشتر در شمال کشور، رودهن و پردیس کار میکنم. از آنجا که سال گذشته بازار به حالت خواب فرو رفته بود بنده در کار معاوضه ملک فعالیت داشتم و موفقیت های زیادی هم در این زمینه کسب کردم، اما به دلیل فقدان نیروی ماهر فعالیت هایم را کم کردم. حوزه فعالیت من در سال گذشته جزیره کیش، ویلاهای شمال کشور و مناطق مهم تهران بود. اما آژانس املاک گلزار صرفا در منطقه یک فعالیت میکند و آقای گلزار تاکید دارند تمرکز ما در همین منطقه باشد.


آیا به بازاریابی اینترنتی اعتقاد دارید؟

بله کاملا. کار ما دیگر در روزنامه ها نیست. ما چند وقتیست هیچ آگهی ملکی را در روزنامه ها به چاپ نمیرسانیم زیرا دیگر در آن نتیجه ای نمیگیریم. به همین دلیل به درج آگهی ملک در سایت هایی مثل دیوار روی آوردیم. نتایج بسیار خوبی هم از این فضا دریافت کرده ایم. به طور مثال من یک ملکی را در این سایت قرار میدهم و میبینم 1000 بازدید کننده ثبت میشود! خب این خیلی فوق العاده است. با داشتن نرم افزار مخصوص گوشی موبایل هم کار ما بسیار راحت تر شده است.
از سایت های ایران فایل و شیپور هم استفاده میکنیم اما دیوار برای ما بازدهی بیشتری داشته است.

 

شابش قصد دارد تغییراتی در خصوص کسب و کار املاک بوجود بیاورد. بدین صورت که تمام آگهی های ملک از کانال آژانس های دارای کد صنفی معتبر انتشار پیدا کند. نظر شما در این خصوص چیست؟
این بسیار عالیست و به نظر من این قضیه در کشور ما جا خواهد افتاد. در تمام صحبت های من اعتماد، محور اصلی است. کار شما بسیار تحسین برانگیز است زیرا من با افراد کلاهبردار فرق دارم و میخواهم این فرق را به همگان هم نشان دهم. افرادی در آژانس ما رفت و آمد میکنند که چک هایشان را بدون رسید نزد ما میگذارند. اما در برخی آژانس ها افراد کلاهبردار از این چک ها سوء استفاده میکنند.
ما در حال حاضر نمیتوانیم عکس نمای ساختمان را روی دیوار بگذاریم زیرا مشاورین املاک درجه 3 به شدت به دنبال مکان ملک میگردند و با هر فشاری شماره مالک را پیدا میکنند.
اگر سیستمی باشد که اطمینان ما و مردم را بتواند جلب کند، قطعا ما با آن همکاری خواهیم کرد زیرا ما به سیستم شناسنامه دارعلاقه داریم.
پیشنهاد من به شما این است که تمام خدمات سایت تان را به صورت پروپوزال به آژانس های املاک معتبر ارائه دهید تا آنها با نظرات و پیشنهادات خودشان کمک قابل توجهی به شما کنند.



 آیا به رقابت اعتقاد دارید؟
راستش رابطه ما با دیگر مشاورین املاک مانند مغازه نیست تا به آن صورت رقابتی داشته باشیم. ما حتی دوست داریم در ساختمان فعلی مان مشاورین و آژانس های املاک دیگری هم مشغول به کار شوند. در حقیقت آن کسی برنده است که تلاش بیشتری بکند. حال این تلاش میتواند در فضای مجازی باشد یا تهیه فایل های بهتر یا داشتن ارتباطات قوی تر.


آیا تا به حال معاملات شما به مشکل برخورده است؟
بله اما از آنجا که آقای گلزار به صورت مستقیم بر معاملات نظارت دارند، تا امروز این مشکل از سمت آژانس ما نبوده است.


با تعرفه ها چه طور؟ آیا از تعرفه ها راضی هستید؟
خیر! تعرفه ها به صورت وحشتناکی پایین است! انواع و اقسام مالیات ها را از ما میگیرند. شما وقتی به یک فروشگاه مراجعه میکنید در انتهای صورتحساب مالیات محاسبه میشود اما در کار ما اصلا جا نیفتاده است و هیچوقت به یاد ندارم یک مشتری برای خرید و فروش یا اجاره خانه به ما مالیات پرداخت کند. مقدار تعرفه ها 0.25 است و این خیلی پایین و کاملا غیر منطقی است. به فرض شما یک معامله 2 میلیارد تومانی با مسئولیتی سنگین به انجام میرسانید اما در انتها حدود 6 میلیون به شما تعلق میگیرد. حال ایکاش همین مقدار را با مالیات 9 درصد پرداخت میکردند که اینکار را هم نمیکنند.
برخی مشتریان خودشان به ما 0.5 درصد میدهند چون میبینند درصد تعرفه ها بسیار پایین است. با این حال هم وقتی هزینه مشاور و مالیات و ... را از این مبلغ کسر میکنیم، میبینیم چیزی در انتها برای ما نمانده است.


به نظر شما دلیل این مشکلات چیست؟
به نظر من دلیلش این است که حوزه املاک هنوز به طور تخصصی در ایران جا نیفتاده است. ما حتی کارت معتبری هم نداریم تا به مشاورانمان بدهیم تا هنگام بازدید از ملک به مشکلی برنخورند. همه اصناف و شرکت ها یک کارت معتبری دارند تا در جاهایی آن را ارائه دهند. حتی یک نانوا هم بدون کارت معتبر نمیتواند دستش را درون آرد کند اما اتحادیه برای ما یک کارت هم صادر نمیکند. اگر دوره های تخصصی برای ما برگزار میشد دیگر هر کسی دلال املاک نمیشد.

به طور مثال ما گواهینامه ایزو 9001 را گرفتیم و برای آن دوره هایی هم گذراندیم. ایکاش در داخل کشور دوره های تخصصی املاک هم راه می افتاد و برای آن گواهینامه و مدرک تحویل میدادند. اگر کارت شناسایی و گواهینامه عرضه نشود کلاهبرداری زیاد میشود و مشاوران قلابی از خانه مردم سرقت انجام میدهند. چند وقت پیش هنگام بازدید از ملکی دیدیم ماموران کلانتری جلوی ما را گرفتند. بعد از پرس و جو و مشخص شدن اینکه واقعا از آژانس املاک هستیم ماموران از ما عذرخواهی کردند و گفتند همین هفته پیش عده ای با عنوان مشاور املاک یک محله را سرقت کرده اند. من دیدم خب ماموران هم حق دارند و ضابط قانون هستند و مشکل از جای دیگریست.

 

برخی ادعا دارند تعداد آژانس های املاک زیاد شده و حتی این شغل در اذهان مردم هم بد جا افتاده است. نظر شما چیست؟
بله قسمتی از آن را در بخش قبل عنوان کردم اما در کل به نظرم مشکل نوع مدیریت است. به طور مثال کیش را مشاهده کنید که تنها زیر نظر منطقه آزاد اداره میشود. اما اینجا هزار تا بزرگتر دارد و محدودیت منطقی و درستی اعمال نمیشود.
مسئله دوم این است که برخی مشاورین املاک برای انجام معامله هر کاری حاضرند بکنند. البته بنده به همکاران خودم توهینی نمیکنم اما باید واقعیت را بپذیریم که از این افراد در حوزه ما هم هستند.
بنده چند سال پیش یک ماشین خریدم. فروشنده با تضمین به من گفت این ماشین رنگ نشده است و از آنجا که او را میشناختم به او اعتماد کردم. امسال که میخواستم ماشین را بفروشم، فروشنده به من گقت این ماشین 6 جایش رنگ زده شده است! 
با توجه به این مطالب، تنها راهی که برای آژانس های حرفه ای باقی میماند خوشنامی است. آنها باید معاملاتشان را کاملا سالم به انجام برسانند تا مشتری با رضایت کامل آژانس را ترک کند. مشتری وقتی ببیند مشاوران فلان آژانس به حقشان راضی هستند و معامله را با رضایت هر دو طرف و بدون سودجویی به انجام میرسانند، مسلما برای معاملات بعدی هم پیش آنها میروند.
من شخصا علاقه دارم معاملات سنگین با یک درصد کمیسیون انجام شود و معاملات معمولی با نیم درصد. اما کسی هم که 0.25 درصد به ما پرداخت کند هیچوقت با او بحثی نمیکنیم و به همین مقدار هم راضی هستیم.
مورد دیگر کلاه نگذاشتن سر مردم است. یکی از دوستان من در حال سفر به امریکاست و ملک خود را برای فروش به من سپرده. ملک این آقا از لحاظ حقوقی مشکل دارد و باید پروسه های قضایی و حقوقی آن طی شود. این پروسه ها با 500 میلیون حل میشود. بنده میتوانم به راحتی و با ترفندهایی این مسائل را مخفی کنم و به راحتی هرکسی را پای قرارداد بیاورم و بعد از امضا هم خودم را کنار بکشم. اما به هیچ وجه اینکار را نمیکنم تا به خاطر 10 میلیون کمیسیون یک نفر را بدبخت کنم.  من به هر خریداری که اینجا برای خرید آمده تمام موارد مربوط را میگویم تا هیچ مسئله ای مخفی نماند. البته قیمت ملک را هم کمتر از میزان واقعی اش اعلام میکنیم تا جبران هزینه های حقوقی خانه بشود.
در انتها آرزوی موفقیت برای سایت شما دارم. بنده و آژانس های دیگر خیلی تمایل داریم با شیوه ای که شما قصد رواج آن را دارید همکاری کنیم زیرا خواستار قدم گذاشتن در مسیر سالم و قانونی هستیم.

نظرات کاربران

نظر سنجی شابش بستن
از اینکه ما رو در راستای ارائه خدمات بهتر یاری میکنید سپاسگزاریم
راضی هستم راضی هستم
بد نبود بد نبود
راضی نیستم راضی نیستم