باید دندان به جگر بگذاریم تا دوره ریاضت اقتصادی بگذرد

باید دندان به جگر بگذاریم تا دوره ریاضت اقتصادی بگذرد
آژانس املاک سپهر از آژانس های املاک معتبر در محدوده دولت محسوب میشود. امروز در خدمت آقای آزاد ستاری، مدیر داخلی این آژانس املاک هستیم تا با هم مروری بر وضعیت املاک و شهرسازی در تهران داشته باشیم. برای خواندن این گفتگوی زیبا با شابش همراه باشید.

با سلام. آقای ستاری از چه زمانی در آژانس املاک سپهر مشغول هستید؟

با سلام خدمت شما. آشنایی بنده با حوزه املاک از طریق برادرم بود که در حوالی سال 79 در منطقه جردن فعالیت میکرد. اما به طور رسمی در سال 88 بود که بعد از دانشگاه وارد این شغل شدم. در حال حاضر جواز آژانس املاک سپهر به نام بردار بزرگترم است و من هم مدیر داخلی هستم.

حوزه تخصصی شما کدام مناطق است؟

قیطریه، فرمانیه، دروس، ظفر، پاسداران


با توجه به چند سالی که در این حوزه مشغول فعالیت هستید، آیا از شغل خود راضی هستید؟

بله، من به این کار علاقه دارم و با پیگیری هایی که انجام دادم سعی کرده ام در دوره های پیشرفته و تخصصی شرکت کنم و خودم را به روز نگه دارم.


در انتهای سال 95 هستیم. آیا به نظر شما همچنان در بازار املاک رکود حاکم است و آیا اصلا به رکود اعتقاد دارید؟

خیر من به رکود و رونق به این صورتی که در بازار ایران حاکم بوده اعتقاد ندارم. برخی از دوستان و همکاران به همین دلیل به من انتقاد میکنند. زمانی که دوستان از آن به عنوان دوره رونق یاد میکنند زمانی بود که ما تورم بسیار سنگینی داشتیم. مردم اگر چه در آن دوران چیزی را میخریدند اما متاسفانه رونق بدلیل  واریز شدن حجم زیادی از نقدینگی  جامعه به سمت بازار ملک و برای سرمایه گذاری بود. مردم میترسیدند به دلیل تورم ارزش پولشان پایین بیاید و بنابراین این پول را را صرف خرید و فروش خانه و آپارتمان کردند.
بازار املاک ما باید یک بازار سرمایه گذاری ماندگار توسط بخش  خصوصی شود و این مستلزم عدم دخالت دولت است. بر خلاف برخی از دوستان بنده عقیده دارم دولت تنها باید  نظارت  کننده و هدایتگر و حمایتگر  باشد و بقیه را بخش خصوصی جلو ببرد. ما میبینم در هر  بخش اقتصادی که دولت در آن وارد شده  بدلیل عدم توانایی رقابت بخش خصوصی با دولت آن بخش به ویرانه تبدیل شده است. هنگامیکه دولت در  مسکن نیز به عنوان کارفرمای اول ورود پیدا کرده، مجبور شده خود را بزرگ کند و به دلیل اینکه کسی نمیتواند با دولت رقابت کند آن بازار از بین رفته است.


در انتهای سال هستیم و شاید تجزیه تحلیل و ارزیابی معاملات خود را سال 95 انجام داده باشید. معاملات شما نسبت به سال گذشته چه تغییری داشته است؟

تعداد معاملات ما نسبت به سال گذشته افت داشته است و ما مجبور شدیم از لحاظ کیفی به سمت سرمایه گذاری های خاص و بهینه کردن هزینه فرصت های خود برویم.





رهن و اجاره خانه در محدوده دیباجی جنوبی و منطقه دولت بیشتر است یا خرید و فروش آپارتمان؟

هر دو. خوشبختانه منطقه دولت دارای املاک زیادی میباشد و رقابت زیادی بین آنها حاکم است. این رقابت نیز باعث شده فعالیت های خوبی هم در زمینه رهن و اجاره خانه و هم در زمینه خرید و فروش ملک نسبت به مناطق مشابه صورت بپذیرد. اما به طور کلی نسبت به گذشته کاهش داشته چون دولت برای درست کردن اقتصاد دست به کنترل نقدینگی و سیاست ضد تورمی زده است تا سیاست های غلط دولت گذشته را اصلاح کند. مردم هم باید دندان به جگر بگذارند تا این دوره ریاضت اقتصادی سپری شود.


مسکن مهر چه تاثیری بر روند بازار املاک داشته است؟

علم اقتصاد میگوید اگر دولت میخواهد وارد حوزه اقتصاد شود باید بسیار محدود باشد و سعی نکند خود را بزرگ کند. مسکن مهر با هدف تامین مسکن برای دهک های پایین جامعه استارت خورد اما به دلیل اینکه دولت قبل به عنوان کارفرما وارد شد آثار تخریبی زیادی بر جای گذاشت و بازار هدف را نشانه نگرفت.
دهک های بالای جامعه نیازی به حمایت دولت ندارند، دهک های متوسط نیاز به وام مسکن دارند که حمایت های خوبی از سمت دولت میشود و دهک های پایین نیاز به زمین و وام بلاعوض دارند زیرا توانایی بازپرداخت وام را هم ندارند. در مسکن مهر ما دیدیم که دهک های میانی به سمت آن رفتند و بازار هدف دیده نشد. به همین دلیل هیچ تاثیر مثبتی بر روی بازار املاک نگذاشت بلکه تاثیرات منفی آن را در وضعیت فعلی میتوانیم ببینیم گرچه شاید با نیت خیر این پروژه آغاز به کار کرد.


آیا فعالیت های ساخت و ساز هم انجام میدهید؟

خیر، تنها در حد بازسازی ساختمان یا آپارتمان انجام میدهیم. ما بیشتر سعی میکنیم با سرمایه گذاری در شرکت های معتبر فعالیت های ساخت و ساز را جلو ببریم. به نظر ما با توجه به ساختار قانونی کشور ایران، برای آژانس های املاک که آژانس مشاور دو متعامل در یک معامله است، اگر مشاورین املاک وارد فعالیت های ساخت و ساز شوند منجر به فساد خواهد شد.


نرخ مصالح، پروانه ساخت و هزینه های انشعابات شهرداری افزایش یافته و وضعیت وام ها هم مساعد نیست. با این شرایط باز هم سمت معاملات و مذاکرات ساخت و ساز میروید؟

رشد مسکن در هر کشوری منشعب از رشد ناخالص داخلی و رشد اقتصادی است. در گذشته در بلوک غرب حداقل دخالت از سوی دولت اعمال میشد و در بلوک شرق بلعکس، فعالیت های دولت محورانه انجام میشد. در بلوک شرق ما میبینم سازه ها کیفیت بالایی ندارند و همینطور بلند مرتبه سازی هم به آن صورت انجام نشده است. بلعکس در بلوک غرب که بخش خصوصی عهده دار فعالیت های آن بوده، مسکن توسعه و پیشرفت بسیار بیشتری داشته و مصرف کنندگان هم از این توسعه بهره مند شده اند. یک بخش خصوصی قدرتمند توانایی غلبه بر هر مشکلی با کاهش هزینه تولید را خواهد داشت.
اما به دلیل سیاست های غلط و بدهکاری زیاد دولت قبل به پیمانکاران، گریبان دولت فعلی نیز گرفته شده است. البته نمیخواهم تمام رفتارهای دولت فعلی را توجیه کنم و به نظرم دولت میتوانست بهتر عمل کند اما بالاخره تلاش خود را هم کرده است. وضعیت اقتصاد ما باید از آن حالت در بیاید و این مستلزم گذر زمان و اصلاح سیاست های نادرست است. بنابراین برای فرار از این رکود باید کمی دست نگه داریم و تحمل کنیم تا این دوره هم بگذرد تا در آینده همه منتفع بشوند.

برخی میگویند واحد خالی زیادی در تهران داریم و برخی بلعکس میگویند باید آپارتمان های زیادی بسازیم زیرا با کمبود آپارتمان مواجه هستیم. نظر شما چیست؟

چون ما در این زمینه نیز ساختاری  نقطه ضعف داریم  و آپارتمانهای ما مطابق نیازهای روز و آینده طراحی نمیشود. ما در بحث سازه (طراحی غیر شهری) و معماری ساختمان دچار مشکل هستیم. ما فکر میکنیم سازه خوب یعنی سازه با متریال لوکس. در  جاهایی حتی متریال لوکس بکار رفته حتی با شرایط کارکردی تطابق ندارد و زود از بین میرود و این یعنی هدر رفت منابع و بالا رفتن هزینه تولید.ما وقتی به کشورهای مدرن نگاه می اندازیم، میبینیم مبحث انرژی و آب و هوا از مباحث اصلی برای معمار و کارفرماست. ما باید از معماران بزرگ و برجسته کشور استفاده کنیم چون با نیاز روز بازار پیش میروند و دولت باید از این افراد حمایت کنند. مثلا ما در منطقه قیطریه و خیابان خراسانی یک سازه داریم که اگر اشتباه نکنم متعلق به شرکت دنو و با طراحی  آقای فرامز شریفی میباشد..فکر کنم در بخش مسکونی اولین سازه سبز ایران هست. برای من جالب بود که در سازه آقای فرامز شریفی از انرژی خورشیدی استفاده شده بود و طراحی فضای سبز عالی داشتند. همچنین از آب چاه به جای آب شهری برای فلاش تانک ها استفاده میکردند. مصالح نیز بر اساس نیاز بکار رفته بود نه فقط بدلیل لوکس بودن. واحدهای این آپارتمان از 55 متر تا 155 متر بود و تمامی واحدهای آن هم به فروش رفت. دلیلش این است که در این طرح ها هم بازار هدف دیده میشود و هم معمار و کارفرما خود را برای به روز ساختن دچار چالش کردند بر خلاف مسکن مهر که نیازهای بازار هدف در آن دیده نشده است. ما میبینیم تنها برخی معماران مانند آقایان شریفی، نیکبخت،  تغابنی و .... از این سبک ها استفاده میکنند اما  آیا دولت از آنها حمایتی میکند؟
بنده میدانم که دولت فعلی هم به دنبال گفته مقام معظم رهبری مبنی بر اقتصاد مقاومتی، به دنبال همین روند است، منتها پیگیری ها باید بیشتر شود و از شرکت هایی که در خصوص ساخت و ساز بهینه همراه با معماری ایرانی و همچنین با بازار هدف فعالیت میکنند حمایت کنند. مثلا آنها را از مالیات معاف کنند.
واحدهای خالی که شما میبینید در حقیقت با هزینه های بالا یا عدم رعایت اصول معماری ساخته شده اند و بنابراین کسی توانایی خرید این خانه ها یا آپارتمان ها را ندارد. مثلا در یک زمین 300 متری از سبک کلاسیک استفاده میشود که اثر بی هویت شده و هزینه ها بالا خواهند رفت و از طرف دیگر به مبحث انرژی هم توجهی نمیشود.





پس از لحاظ شهرسازی در تهران مشکلات زیادی داریم؟

ما از لحاظ باری که روی تهران گذاشته شده، چه از لحاظ آلودگی ها و ترافیک و مسائل دیگر دچار مشکل هستیم که بسیار هزینه بر است. متاسفانه ما در شهرسازی راه های اشتباهی رفتیم. مثلا شورای شهر. ما باید در شورای شهر رجل های غیر سیاسی داشته باشیم تا به فکر شهر باشند. میتوانم بگویم رجل شهری. انواع کمیسیون هایی که چندین سال است در حال تحقیق در خصوص مباحث شهرسازی هستند باید بیایند و مطالعات خود را ارائه دهند و اگر تصمیمی گرفته اند و اشتباه بوده پاسخگوی تصمیمات گرفته شده باشند. مکزیک یک زمانی از آلوده ترین شهرهای دنیا بود اما در حال حاضر از پاک ترین هاست. باید ببینیم این شهر چه سیاست هایی را برای رسیدن به این نقطه اتخاذ کرده است. در شهرداری هم باید اصلاحاتی صورت بپذیرد. مثلا اگر همین شیوه تراکم فروشی در شهرداری ادامه پیدا کند من آینده خوبی را برای تهران نمیبینم. تعویض پایتخت هم که برخی به دنبال آن هستند تنها صورت مسئله را پاک میکند و در شهری دیگر هم این مشکلات را خواهیم داشت. ما باید به دنبال قوانین آینده نگر باشیم و دولت باید نقش نظارتی و حمایتی خود را ادامه دهد و شورای شهر و شهرداریها نیز مجدانه بدنبال اصلاح شرایط باشند و در مورد تصمیمات مسئولانه پاسخگو باشند. البته نباید از کارهای مثبت شهرداری در نظارت بیشتر بر ساخت چشم پوشی کرد.

آیا به بازاریابی در فضای مجازی و اینترنت اعتقاد دارید؟

بله، بنده در سایت شابش و چند سایت دیگر فعالیت میکنم اما به دلیل اینکه شابش واسطه را حذف نمیکند بیشتر این سایت را قبول دارم. به نظر من شابش با کمک اتحادیه باید قوانین اصلاحی را انجام دهد. اگر شیوه خرید و فروش از طریق سایت هایی که آگهی شخصی منتشر میکنند ادامه پیدا کند، تعداد پرونده های قضایی بسیار بالا خواهد رفت. در کشورهای پیشرفته با اینکه ضریب نفوذ اینترنت بالا رفته باز هم مردم از طریق سایت های معتبر که در آن آگهی شخصی قرار داده نمیشود استفاده میکنند و آژانس های املاک حذف نشده اند چون این آینده نگری در قوانین آنها وجود دارد.
مشاورین املاک برای مبایعه نامه ها استعلام ثبت میگیرند و اینکار باعث میشود از کلاهبرداری جلوگیری شود. ما بارها دیده ایم که با یک سند چندین معامله انجام شده است و با استعلامی که مشاور املاک میگیرد از این مشکلات جلوگیری میشود. دلیل آن اینست که خانه و ملک مانند موبایل، یک کالای مصرفی کوتاه مدت نیست که خرید و فروش آن آسان باشد، در معاملات هزاران بند دخیل است. اگر مشاور املاک معتبر وجود نداشته و نظارت نکند مطمئنا پرونده های قضایی بسیار بالا خواهد رفت.


آیا از نرخ تعرفه ها راضی هستید؟

در مورد نرخ تعرفه ها هم بنده اعتقاد به بازار آزاد دارم و دولت نباید دخالتی در این خصوص کند. من میدانم اتحادیه تلاش های خود را انجام داده است اما میدانم که رئیس اتحادیه هم تحت فشار است. نرخ گذاری باعث ایجاد فساد در خدمات خواهند شد و ما تجربیات بلوک شرق را در این زمینه دیده ایم. به نظر من خدماتی که ارائه میشود باید توسط بازار آزاد تعیین شود و یا اگر قرار است قیمتی تعیین شود توسط اتحادیه ها تعیین شود. این باعث میشود تا برخی آژانس های املاک نامعتبر یا نامطمئن، بدلیل عدم کسب در آمد مشروع قانونی وارد  درصد گیری از ثمن معامله از یکی از طرفین معامله شوند  و زیر پا گذاشتن قانون نیز عرف شود. این مبلغ با توجه با مالیات و هزینه ها جوابگو نیست و اگر انصاف مردم در پرداخت و با رضایت نباشد این کار نابود میشود.


آینده بازار املاک را چه طور میبینید؟

دولت ناچار است یک سری اصلاحات اقتصادی را انجام دهد و ما باید این دوره را بگذرانیم. با توجه به سیاست های غلطی که در دولت گذشته اجرا شده، ما مجبوریم یک دوره ریاضتی را بگذارنیم و نباید در حال حاضر انتظار رونق داشته باشیم. بازاری مناسب است که در عین اینکه در آن تورم وجود ندارد، رونق در آن وجود داشته باشد. مهمترین دهک که دهک های میانی در جامعه ما هستند اگر امنیت مسکن داشته باشند، خیالمان میتواند از بابت رشد اقتصادی راحت باشد.

نظرات کاربران

تینا عسگری ( ۲۳ - اسفند - ۱۳۹۵ )
سپردن ملک به مشاور املاک باعت احساس امنیت میشه من از سایت های دیگه که افراد عادی آگهی میذاشتن استفاده کردم و اصلا راضی نبودم!
امیر زندی ( ۲۳ - اسفند - ۱۳۹۵ )
موافقم با نظر جناب آزاد ستاری بسیار مصاحبه عالی و پرمحتوایی بود
از اینکه ما رو در راستای ارائه خدمات بهتر یاری میکنید سپاسگزاریم
راضی هستم
بد نبود
راضی نیستم